KİRACIYA İKİ HAKLI İHTAR NEDİR?

İki haklı ihtarla tahliye nedir? Bu şekilde kiracısını tahliye ettirmek isteyenleri neler bekliyor?
Yazımızla konuyu, 6098 sayılı TBK çerçevesinde ana hatlarıyla ele almaktayız.

Yazı İçeriği ve Başlıklar
1/Yasal Düzenleme Ne Diyor
2/Çekilecek İhtarın İçeriği Nedir
3/İhtar Nasıl Çekilir
4/İhtar Yerine Geçen; İcra Takibi
5/Dava Açma Sürelerine Dikkat

I) Yasal Düzenleme Ne Diyor?

Kiracının bu şekilde tahliyesi, TBK madde 352/2 ile;“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Düzenlemeden çıkan sonuca göre iki haklı ihtar yoluyla tahliye şartları;
1-Öncelikle kiracının kira bedelini ödememesi gereklidir. Bu açıdan sözleşmede kira borcu için ayın şu gününe kadar şeklinde bir vade tanınmışsa, süre bitmeden ihtar çekilemez.
2-İki haklı ihtar yapılması gereklidir, bu ihtarın iki farklı kira borcu için yapılması gereklidir. İhtarın içeriği ve nasıl olması gerektiği aşağıda açıklanacaktır.
3-İhtar sonrasında Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılması gerekecektir. Öncesinde ise zorunlu arabuluculuğa başvurulması ve dava sürelerine dikkat edilmesi lazımdır.

II) Çekilecek İhtarın İçeriği Nedir?

Bu şekilde tahliye yoluna başvurulabilmesi, öncesinde yapılmış iki haklı ihtara bağlıdır. Bu sebeple yasanın aradığı şartları sağlayan biçimde yapılması önemlidir.

Çekilecek ihtarın konusu, kira bedelinin ödenmemesidir. Ödenmeyen kira borcunun aynı kira süresinde olması şarttır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise;
-Kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise bu süre,
-Kira sözleşmesi bir yıl ise bir yıl,
-Bir yıldan sonra birer yıl uzayan dönemlerde bu uzama yılı,
-Bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan süre;
Anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305)

Yasanın düzenlemesine göre, iki ihtardan iki aylık kira bedelinin ödenmemesi değil, buna bağlı olarak çekilen iki ayrı ihtar anlaşılmalıdır. Örneğin her ayın 5’inde ödenecek biçimde Ocak ve Şubat ayı kirasını ödemeyen kiracıya, ödemediği iki aylık kira bedeli için 6 şubat itibariyle çekilen ihtar, tek ihtardır. Ancak örneğimizde ev sahibi Ocak ayı kirası için ayrı, Şubat ayı kirası için ayrı ihtar çekmiş olsa idi, iki ihtar kabul edilecekti.

Burada önemli bir parantezi, sözleşmelerde matbu biçimde yer alan muacceliyet şartına açmaktayız. Eğer sözleşmede, bir ayın kira bedeli ödenmediği durumda kalan aylara ait borcun muaccel hale geleceği yani istenebileceği şeklinde bir madde varsa, artık geri kalan kira bedeli de istenebilir/ödenmemiş sayılacağından iki haklı ihtar yoluyla tahliyeye gidilemez .

Nitekim benzer bir olayda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2940 E 2017/2171 K; “…Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir…”; sonucuna varmıştır.

III) İhtar Nasıl Çekilir?

Yapılacak ihtarın yazılı biçimde gönderilmesi zorunludur. Ancak buradaki yazılılık illaki noterden ihtar çekilmesi anlamı taşımaz. Bununla birlikte ihtarnamenin içeriğine vb itirazların yaşanmaması adına zorunlu olmasa da noter vasıtasıyla ihtar çekilmesi daha garantidir.

İster noter aracılığıyla ister doğrudan gönderilsin, ihtarnamede kiracıya, hangi ayın borcunu ve ne kadarını ödemediği açık biçimde bulunmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E 2013/12808 K;“…İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebiğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir…”; ihtarı bu şekildedir.

Çekilecek ihtarın kira borcunun vadesi gelmeden gönderilmemesi önemlidir. Bu açıdan sözleşmede eğer borçluya kirayı ödemesi için süre tanınmışsa, buna dikkat edilmelidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/722 E 2008/3362 K; “…Davacı tarafından 2007 yılı Şubat ayı kirası için 05.02.2007 tarihinde ihtar keşide edilmiş ise de, kira borcunun son ödeme günü olan 03.02.2007 tarihi Cumartesi gününe denk gelmekle bu aya ait kira 05.02.2007 günü mesai saati bitimine kadar ödenebilecektir. Bu durumda davacı, 2007 Şubat ayı kirasını sözleşmeye göre henüz istenebilir hale gelmeden 05.02.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarla istemiş olmakla bu ihtarın haklı olduğu kabul edilemez…”; tespitleri bu yöndedir.

IV) İhtar Yerine Geçen; İcra Takibi

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda ihtar yerine doğrudan icra takibi de yapılabilir. Böyle bir durumda, haklı nedenle ihtardan farkı olarak, eğer icra takibine karşı süresinde kira borcu ödenirse, o borç için tahliye istenemez. 2 haklı nedenle ihtar yolunu avantajlı kılan husus, ihtar sonrası ödemelerin tahliyeyi engellememesidir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 E 2021/1314 K;“…Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir…”; içtihadı bu hususa işaret etmektedir.

Ancak kiracının sürekli biçimde borcunu ödemeyip sonra icrada ödeyerek tahliyeyi engellemesi, ev sahibi için büyük bir külfettir. İşte bu sebeplerle Yargıtay uygulamasında, hakkaniyet ve dürüstlük ilkeleri gözetilerek, kira borcu nedeniyle icra takibine sebep olunması da haklı ihtar sayılmaktadır.Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/9546 E 2016/6214 K;“…icra takibinde düzenlenen ödeme emrinin tebliğ tarihi de tespit edilmek suretiyle iki haklı ihtarın oluşup oluşmadığının değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken…”; tespitleri belirttiğimiz şekildedir.

V) Dava Açma Sürelerine Dikkat

İki haklı ihtar yoluyla tahliye için, usule uygun ihtarnamelerden sonra dava açılması gerekmektedir. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür ve öncesinde dava şartı olarak zorunlu arabuluculuğa tabidir.

Bu davanın açılması belirli bir süreyle sınırlandırılmıştır. Yasaya göre dava süresi, kira süresinin sonundan itibaren veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süreden sonra dava açılırsa reddedilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/17013 E 2014/1444 K; “…Olayımıza gelince; Davacı vekili davalının 01.08.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının kira bedellerini ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Davacı tarafından davalıya 09/04/2012 ve 23/05/2012 tarihinde tebliğ edilen iki ayrı ihtar gönderilmiş dava 16/01/2013 tarihinde açılmıştır.Yukarıda açıklandığı üzere Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. Olayımızda iki haklı ihtar nedeniyle 16.01.2013 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir…”; içtihadı sürelerin önemine ilişkin örnektir.

Ancak istisnai olarak sürenin TBK madde 353’e göre korunması mümkündür. Düzenleme “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır” şeklindedir.

*/Yazımız genel bilgilendirme amaçlı olup her olayın özellikleri farklıdır. Kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıkların birçok ayrıntıyı içermeleri nedeniyle, hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.
**/Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/