I) Arsa Payı Devri/Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ?
Arsa payı devri yani kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat sektöründeki gelişmeler ve yapılaşmanın çoğalmasına bağlı olarak sıklıkla karşılaştığımız ve ekonomik ihtiyaçlardan ötürü ortaya çıkan bir sözleşme türüdür. Artan konut ihtiyacı ile birlikte yapılaşmanın zorunlu hale gelmesi, ancak arsa fiyatlarının yüksek oluşu ve ek inşaat masrafları ile birlikte çoğu zaman yeterli finansmanın sağlanamaması, müteahhitleri böyle bir çözüme yöneltmektedir. Arsa sahipleri yönüyle ise arsalarının değerini arttırmak ve yine inşaat için gerekli malzemeden elemana birçok kalemde profesyonel yardıma ihtiyaç duyulması, kat karşılığı inşaat sözleşmesine duyulan gereksinimi ortaya koymaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri örneğin kira ya da vekalet sözleşmesi gibi doğrudan yasada düzenlenmemiştir. Bu sözleşme aynı anda eser ve taşınmaz satış sözleşmesi özelliklerini barındıran karma yapıda bir sözleşme türüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yüklenici yani inşaatı yapacak olan müteahhit, finansını kendisi sağlayarak arsa sahibine ait yer üzerinde bina yapımı işini üstlenmektedir. Arsa sahibi ise yapılacak olan binadaki bazı dairelerin müteahhit üzerine geçirilmesi vaadinde bulunmaktadır.
Kısaca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin çift tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Bunun anlamı tarafların hem alacaklı hem de borçlu sıfatı taşımalarıdır. Bu kapsamda müteahhit; binanın yapılması yönüyle borçlu, sonrasında kendisine devredilecek daireler yönüyle ise alacaklıdır. Arsa sahibi ise; arsa payının devri açısından borçlu, binanın yapılarak kendisine düşen kısımların teslimini isteme içinse alacaklıdır.
II) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Taraflar Kimlerdir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bir tarafta arsa sahibi diğer tarafta ise yüklenici müteahhit olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı biçimde, yapılacak olan inşaatta bulunan daireleri bina tamamlanmadan satın alan 3. kişiler de, doğrudan sözleşmenin tarafı olmamakla birlikte müteahhit ya da arsa sahibi ile aralarında yaptıkları alacağın temliki niteliğindeki işlemle sürece dahil olmaktadır.
Bu sözleşmede müteahhit, finansını kendisi sağlayarak maliklerine ait olan arsa üzerinde bina yapımı işini üstlenen kişidir. Müteahhit hem finans sağlamakta hem de sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina meydana getirmektedir.
Arsa sahibi ise inşaatın yapılacağı yerin sahibi ve dairelerin devrini taahhüt eden kişi konumundadır. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret, arsa sahibi tarafından nakden değil taşınmazın devri yoluyla ayın olarak olanak ödenmektedir.
Uygulamada müteahhide finans kolaylığı ve inşaat masraflarının rahatça sağlaması adına normal şartlar altında inşaatın tamamlanmasıyla yapılması gereken devir kat irtifakı yoluyla inşaatın devamı sırasında kurulmakta, böylelikle daha bina meydana getirilmeden müteahhide daireleri 3. kişilere satış imkanı sağlanarak bir nevi kredi ve kaynak oluşturulmaktadır. Böylelikle sözleşmenin tarafları haricinde kişiler de yapılacak inşaat üzerinde hak sahibi konumuna gelmektedir. Bu kişilerin durumlarına aşağıda ayrıca değinilecektir.
III) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Şekillerde Karşımıza Çıkmaktadır?
Uygulamada en sık karşılaşılan anlaşma türü, arsa sahibinin belli arsa paylarının satışını vaadi ve buna karşılık müteahhidin dairelerin yani bağımsız bölümlerinin yapımını taahhüt etmesi şeklindedir. Böylelikle inşaatın bitimiyle birlikte karşılıklı edimler yerine getirilmektedir.
Bir diğer anlaşma türünde ise arsa tapuda tamamen müteahhide devredilmekte, inşaat tamamlandıktan sonra dairelerin ne şekilde paylaştırılacağı sözleşme ile kararlaştırılmaktadır. Bu şekilde yapılan anlaşmada genellikle arsa sahibi lehine ipotek kurularak güvence sağlanmaktadır. Ancak kat irtifakı zorunlu değildir.
Uygulamada inşaat tamamlanmadan arsanın tamamen değil kısmi olarak müteahhide devredildiği hallere de rastlanmaktadır. Üzerinde kat irtifakı kurulan arsadan belirli bağımsız bölümlere tahsis edilecek payların mülkiyetlerinin devri arsa sahibi tarafından taahhüt edilmektedir. Yine ipotek uygulamasına da başvurulmaktadır.
Bir başka anlaşma türünde ise inşaatın belli aşamalara ulaşmasına göre arsa sahibi tarafından belirli bir kısım arsa payının tapuda devri ya da 3. kişilere satış sağlanması adına müteahhide vekalet verilmesi taahhüdünde bulunulmaktadır.
IV) Kat Karşılığı Sözleşmesinde Müteahhidin Yükümlülükleri Nelerdir?
Müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yüklendiği asli yükümlülük inşaatın ve bağımsız bölümlerin tamamlanmasıdır. Bu kapsamda müteahhit, kararlaştırılan sürede eseri tamamlamak durumundadır. Müteahhit eğer belirlenen sürede binayı tamamlayamayacaksa arsa sahibine durumu bildirmekle mükelleftir.
Müteahhit binayı tamamlama borcunu bizzat üstlenmektedir. Ancak aksine anlaşma yoksa işin kısmen ya da tamamen alt yükleniciye devir mümkündür. Ancak her halükarda işin tamamlanmasından arsa sahibine karşı sorumlu olacaktır.
Müteahhit bina tamamlandıktan sonra ise anlaşma gereği devretmesi gereken daireleri arsa sahibine teslimle yükümlüdür.
Müteahhit işin yapılması sırasında özen yükümlülüğüne uygun davranmak ve arsa sahibinin menfaatlerini gözetmekle de yükümlüdür. Bu doğrultuda inşaatın yapımında çalışan usta ve sair yardımcı elemanların özenle seçilmesinden kullanılan malzemelerin doğru harcanmasına kadar her aşamada müteahhit sorumludur. Eğer inşaat malzemelerini arsa sahibi temin ediyorsa ayrıca arsa sahibine hesap verme yükümlülüğü de söz konusu olacaktır.
Müteahhit binayı tam olarak inşa ile sorumludur. Bu açıdan kullanılan malzeme kalitesinden arsa sahibi ile yapılan anlaşmaya kadar geniş alanda ayıplı ifadan müteahhit sorumlu tutulacaktır. İnşaattaki ayıptan anlaşılması gereken bağımsız bölümün kullanılmayacak veya kabul edilemeyecek durumda olmasıdır. Bunun tespitinde öncelikle tarafların sözleşme ile inşaatta kararlaştırdıkları özellikler ve objektif anlamda fen kurallarına uygunluk nazara alınacaktır. Yine bu noktada dürüstlük ve iyiniyet kuralları da gözetilecektir. Ayrıca binadaki ayıpların açık olması mümkün olduğu gibi sonradan anlaşılacak gizli ayıplar olması da mümkündür. Gizli ayıpların ortaya çıkmasıyla birlikte arsa sahibinin bu durumu müteahhide derhal bildirmesi gerekecektir.
Müteahhidin yukarıda belirtilen sorumlulukları haricinde aslında arsa sahibine ait olan ancak sözleşmeyle müteahhidin üstlendiği birtakım yükümlülükler de mevcuttur. Bu kapsamda;
- Kural olarak inşaatın ruhsatı arsa sahibi tarafından alınacaktır. Ancak sözleşmeyle aksi kararlaştırılan hallerde vekalet yoluyla işin takibi şeklinde yine arsa sahibi adına olmak üzere bu yükümlülük müteahhide geçebilir. İnşaat ruhsatı için başvuruda bulunmayı kabul eden müteahhidin eğer ki ruhsata engel bir durum varsa bunu arsa sahibine derhal bildirmesi zorunludur. Aksi halde hem vekaleten inşaat ruhsatı almayı taahhüt edip hem de ruhsat alınamadığı için inşaata başlamaması sorumluluğunu doğuracaktır.
- Aynı kaideler oturma izni başvurusu için de geçerlidir.
- Yine kat irtifakı ve mülkiyetini kurma borcu da arsa sahibine ait olmakla birlikte bu işin anlaşmayla ve vekalet yoluyla müteahhide devri mümkün olup bu durumda gerekli prosedürün tamamlanmasını yüklenen müteahhit sorumlu olacaktır.
- Son olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olup kat irtifakına veya kat mülkiyetine bağlanmış binalar 1319 sayılı yasa gereği emlak vergisine tabidir. Anılan vergi arsa sahibi olmakla birlikte aksi kararlaştırılan hallerde yükümlülük müteahhide ait olacaktır.
V) Arsa Sahibinin Yükümlülükleri Nelerdir?
Arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde asli sorumluluğu inşaatın yapılacağı yerin teminidir. Arsa sahibinin temel borcu arsayı yükleniciye teslim etmektir. Arsanın imar plan ve projesine uygun olması ve ilgili başvuruların yapılması kural olarak arsa sahibinin yükümlülüğündedir.
Arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu, müteahhidin işi tamamlayıp arsa sahibine teslim etmesi ile ortaya çıkan bir diğer yükümlülüğüdür. Arsa sahibi inşaatın yapılacağı yeri teslimden sonra kural olarak inşaatın tamamlanmasıyla tapuda devir yapacak olup bazı hallerde önceden de bu devir gerçekleşebilecektir.
Arsa sahibi taşınmazı tüm sorunlardan arındırılmış bir şekilde teslim etmelidir. Aksi halde inşaatın tamamlanmaması nedeniyle talepte bulunamayacağı gibi tam tersine müteahhide karşı sorumluluğu doğacaktır.
VI) Sözleşmenin Geçerlilik Koşulları Nelerdir?
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706 gereği zorunludur. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılabilir. Şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak kural olarak hak talep edilemez. Zira yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken tümden geçersizdir. Burada öngörülen şekil sözleşmenin geçerlilik koşulu olup kamu düzenine ilişkin olup mahkemeler tarafından dahi kendiliğinden gözetilecektir.
Resmi şekil 2644 sayılı Tapu Kanunu hükümlerince tapu memuru tarafından yapılacaksa da 1512 sayılı Noterlik Kanunu madde 60 gereği tanınan istisnayla noterler de yetkilidir. Kural olarak şekle aykırılık halinde sözleşme geçersiz olmakla birlikte Yargıtay uygulamasında tarafların sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirip getirmemeleri çerçevesinde dürüstlük kuralı gözetilerek sonuca varılmaktadır.
VII) İnşaat Halindeki Binadan Daire Satın Alan Kişilerin Durumu Nedir?
Müteahhit ile arsa sahibi arasında gerçekleşen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatı devamı ve finans sağlanması adına henüz bina tamamlanmadan 3. kişilere daire satışına uygulamada sıklıkla karşılaşılmaktadır. Niteliği itibariyle alacağın temliki olan bu işlemle arsa sahibi arsaları üzerinde yapılacak binanın belli bölümlerini inşaat bedeline karşılık yükleniciye bırakmakta, yüklenici de binanın yapımı tamamlanmadan kendisine bırakılan bölümlerin üçüncü kişilere satışını devretme taahhüdünde bulunmaktadır. Bu işlemin geçerliliği 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 184 gereği adi yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
3. kişiler her ne kadar sadece müteahhidin alacağını temlik alan konumunda ise de dairenin kendisine devri noktasında talep hakkına sahiptir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da, bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakimin dürüstlük kuralları çerçevesinde tescil davasını kabul edebileceğini kabul etmiştir.
Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhide ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre taşınmaz satış vaadi değil alacağın temliki mahiyetindedir. Böyle durumlarda müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla müteahhit arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devri hukuken geçerlidir. Ancak böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle müteahhit tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirerek inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde temlik alan 3. kişi, temlik sözleşmesine dayalı olarak o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz. Ancak kendisiyle sözleşen durumundaki müteahhitten tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve müteahhit sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, müteahhit ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup resmi koşul aranmaz (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı)
VIII) Müteahhit İnşaatı Tamamlamazsa Ne Olacak?
Müteahhit sözleşme konusu olan inşaatı belirlenen sürede ve kapsamda ifa etmezse temerrüde düşer. Şayet inşaatın tamamlanması için net bir süre belirlenmemişse işin mahiyeti gereği beklenilecek süre sonunda arsa sahibinin ihtarı ile temerrüde düşecektir. Bunun için de edimin ifa gününün gelmiş olması gerekir. Buna karşın Müteahhit borcunu ifa etmiyorsa, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi için yükleniciye ek bir süre vermesi gerekir.
Ek süre sonunda eğer iş tamamlanmazsa arsa sahibi aşağıdaki seçimlik haklara sahiptir:
- Arsa sahibi temerrüde düşen müteahhitten aynen ifa ve ifanın gecikmesinden dolayı meydana gelen zararı isteyebilir. Aynen ifanın istenebilmesi için müteahhidin kusuruna gerek yoktur, fakat gecikme tazminatı için kusur aranmaktadır.
- Arsa sahibi aynen ifadan vazgeçip müspet zararın tazminini isteyebilir.
- Sözleşmeden dönerek menfii zararını da talep edebilir.
Yargıtay kararlarına göre İnşaat seviyesi davadan sonra % 90 seviyesine ulaşmışsa geriye etkili fesih kararı verilemez. Bu durumda diğer hakların kullanılması gerekecektir.
*Gerek düzenlenmesi gerekse tamamlanması yönüyle hukuki kaidelerin tam olarak bilinmesi gereken kat karşılığı inşaat davalarında hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.
**Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr
