Satın aldığınız konutun içerisinde kiracı bulunması durumunda sizi neler bekliyor ve süreç nasıl ilerliyor?
Yazımızla, malik değişiminin kira sözleşmesine etkisi ve burayı konut olarak kullanmak isteyen yeni maliki nasıl bir sürecin beklediğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK ve Yargıtay kararları eşliğinde ele almaktayız.
Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Satın Alınırken Mevcut Durum Değerlendirilerek Karar Verilmeli
2-Malik Değişse de Kira Sözleşmesi Değişmez
3-İstisna; Yeni Malikin İhityaç Nedeniyle Dava Açması
4-Süreç Nasıl İşler?
I)Satın Alırken Mevcut Durum Değerlendirilerek Karar Verilmeli
Şimdi düşünelim, yoğun bir uğraş ve mesai ile oturmak için size uygun/ideal konutu sonunda buldunuz. Evin planından cephesine, ortak alanların yeterliliğinden güvenliğe her şey aile olarak makul geldi ve bu sebeple gayet mutlusunuz. Ve burayı satın almaya karar verdiniz. Ev sahibi ile tüm konularda anlaşmaya da vardınız.
Tam bu aşamada, size evi satan kişi içinde kiracı olduğunu söyledi. Sizin meseleyi anlamak için duraksadığınız anda ise, kararınızın değişmemesi adına evi satın alıp ben oturacağım dediniz mi kiracıyı kolayca çıkartabileceğinizi söyledi. Yani bu durumun önemsiz/basit bir ayrıntı olduğuna sizi ikna etmeye çalıştı. İlaveten de, normalde burayı bu fiyata satmayacağını ve acil ihtiyacı nedeniyle rayicinden düşük fiyata burayı almakta olduğunuzu ekleyerek devam etti.
Peki gerçekten kiracılı bir evin satın alınması, size söylenilen biçimde önemsiz ve kolayca halledilecek bir sorun mu? Tabi ki hayır, nedenleri aşağıda alt başlıklarla yer aldığı üzere, içerisinde kiracısı olan bir evin tahliyesi -kiracı kendisi buradan çıkmadıkça- sizi bir süre uğraştıracak, belki de durumunuza göre sonuç alamama ihtimali dahi olan önemli bir konudur.
II) Malik Değişse de Kira Sözleşmesi Değişmez
Konuyla alakalı yasal düzenleme çok açıktır. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (TBK madde 310). Yani sözleşmede yer alan taraflardan birisi, yasa gereği başkaca bir şarta tabi olmadan kendiliğinden değişmektedir.
Bu şekildeki düzenlemenin anlamı şudur; yeni malik sanki sözleşmeyi kendisi akdetmiş gibi sözleşme ile bağlı olur. Bu açıdan yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi, inkar yoluyla taşınmazda oturan kiracıyı işgal eden olarak tanımlayamaz, el atmanın önlenmesi gibi taleplerle dava açamaz, açarsa reddedilir. Dolayısıyla kiraya verenin borcu olarak taşınmazı kullanıma hazır bulundurma ve kiracılık haklarına riayet etme yükümlülüğünü üstlenmiş olur. (“…davacı kiracı ile eski malik arasında yapılmış bulunan kira sözleşmesinin süresi dolmadığından, kiracı ile davalı yeni malik arasında TBK’nın 310. maddesi gereğince geçerli bir kira ilişkisi bulunduğu…”; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2015/7087 E 2015/8721 K).
Ayrıca, kiracının borçları da herhangi bir değişikliğe uğramadığı için, kiracının sorumluluklarını arttırma yoluna da gidemez. Yani kira bedeli çok düşük dahi olsa, sadece bu evi satın almasından ötürü kendi kendine ben bu bedeli kabul etmiyorum ve arttırıyorum diyemez. Bunun için ayrıca duruma göre kira bedeli tespiti veya uyarlama davası açması gerekir.
https://www.jethukuk.com/kira-bedel-uyusmazliklari-1/
https://www.jethukuk.com/kira-bedel-uyusmazliklari-2/
https://www.jethukuk.com/kira-bedel-uyusmazliklari-3/
Kiracı böyle bir durumda, önceki malike ödemesi gereken borç ne kadar ise onu ödemekle sorumluluktan kurtulur. Hatta malik değişimi kiracıya bildirilmekdikçe eski ev sahibine yapılan ödemeler dahi geçerlidir ve borç ödenmiş sayılır. Kiracıdan tekrardan talep edilemez. (“…kiralananın satılmasından sonra yarar ve hasar alıcıya geçeceğinden kiracı, kiralananın satılmasından sonra işleyecek kira bedellerini yeni malike ödemek zorundadır. Ancak, satış olgusu kendisine bildirilmeyen davalı kiracı satıştan sonraki kira bedellerini eski malike ödemiş ise, yeni malike karşı sorumlu tutulamaz…”; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/7952 E 2016/5932 K)
III) İstisna; Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması
Yasalarımız, kural olarak zayıf olduğu düşünülen taraf olan kiracıyı korusa da, elbette dengenin korunması için istisnaları da mevcuttur. Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkı, bu türden bir düzenlemedir.
Ancak dava açtım bitti diye bir ihtimal yok. Bu davada, hem davanın açılması için birtakım usuli yükümlülükler bulunmaktadır. Hem de işin esası yönüyle yeni malik bir durumu ispata mecburdur; ihtiyaç sebebinin varlığı.
Bu davayı açmak isteyen yeni malikin yapacağı ilk şey, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek olacaktır. Sonrasında ise yeni malikin önünde üçseçenek mevuttur;
Dilerse bu bildirimden sonra edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava yoluna gidebilir.
Ya da kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde bu davayı açabilir.
Son olarak ayrıca dava açacağı bildiriminde bulunmak şartıyla davayı devam eden kira yılı içerisinde ikame edebilir.
Örnek olarak, 01.09.2024 tarihinde dolan bir kira sözleşmemiz olsun ve bu yer 01.02.2024 tarihinde el değiştirsin. Yeni malik, taşınmazın el değiştirdiği bildirimiyle isterse 01.08.2024 tarihinden sonra dava açabileceği gibi 01.09.2024 tarihini bekleyip 01.10.2024’e kadar da dava açabilecektir. Yukarıda belirtilen şekilde süreyi korumak istiyorsa, kiracısına dava açacağı ihtarı çekerek dava süresini TBK madde 353 gereği muhafaza edebileceğinden, son durumda dava açma süresi 01.09.2025 tarihine kadar uzayacaktır.
Yeri gelmişken belirtelim, kiracıya gönderilecek ihtarların yazılı olarak yapılması yasa gereği zorunludur (TBK madde 348). Ancak yazılı olma şartı noter ihtarı şeklinde anlaşılmamalıdır, yani noter ihtarnamesi zorunlu değildir, fakat durumun ispatı açısından garantidir.
Yukarıdaki sürelere uymayan yeni malikin, devam eden yıllarda TBK madde 351 yerine madde 350 çerçevesinde malik olarak dava açabileceği de unutulmamalılıdır.
IV) Süreç Nasıl İşler?
Yukarıda belirtilen sürelerde dava açmak isteyen yeni ev sahibini bekleyen bir diğer aşama, arabuluculuktur. Zira 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu gereği bu dava türü açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu başvuru dava şartı olup arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir (6352 sayılı yasa madde 18/B-1-a, HMK madde 115/2).
Davanın görüleceği mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yargılamada araştırılacak iki konu bulunmaktadır,; ihtiyacın kim için ileri sürüldüğü ve bu ihtiyacın gerçek-samimi bir durumdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı.
Yasaya göre ihityaç iddiası, ancak belirli sayıdaki kişiler yönüyle ileri sürülebilir; Bunlar;
Malikin kendisi veya eşi,
Altsoyu (çocuklar ve torunlar dahil)
Üstsoyu (anne-baba ve büyükanne-büyükbaba dahil)
Yasa gereği bakmakl yükümlü olunan diğer kişiler
Bu davada ispat edilecek konu, gerçek bir ihtiyacın varlığı olacaktır. Burada ileri sürülen hususları ispat yükü yeni malik üzerindedir. Yeni malik, ihtiyacının samimi ve zorunlu sebeplere dayandığını ispatlamadıkça davası kabul edilmez. Üstelik geçici olan sebeplerle kiracının tahliyesi de istenilemez.
Yargıtay kararlarında bu durum istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır. (“… İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir…”; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E 2021/878 K).
Davada ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verildikten sonra, hükmün icrası için ilamlı takip yoluna başvurulması gerekecektir.
*Görüldüğü üzere, kiracısı olan bir evi satın alan ev sahibini, yukarıda aktardığımız biçimde ihtarlar, arabulucu, dava ve icra süreçleri beklemektedir. Bu sebeplerle konusunda uzman kişilerden yardım alınması son derece önemlidir.
**yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
