Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özellikle son yıllarda inşaat sektöründe önemli bir yere sahiptir. Peki sözleşme yapıldıktan sonra arsa sahibi veya müteahhidin ölmesi durumunda ne olacaktır? Aşağıda iki ihtimale göre sözleşmenin akibetinin ne olacağını aktarmaktayız.
I) Sözleşmeden Doğan Sorumluluk
Bilindiği üzere bu sözleşmede, müteahhit ve arsa sahibi olarak iki taraf bulunmakta olup sözleşmeler hukukundaki tasnife göre kendine özgü koşulları bulunan eser sözleşmesidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını müteahhite devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de müteahhitin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içermektedir.
Yani müteahhit yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.(detaylı bilgi için; https://www.jethukuk.com/arsa-payi-devri-karsiligi-insaat-sozlesmeleri/)
II) Arsa Sahibinin Ölümü Durumunda
Arsa sahibinin ölmesi durumunda yukarıda belirtilen biçimde sözleşmeden ötürü sorumluluk yasal mirasçılara geçecektir.
Bu durumda sorumluluktan kurtulmak isteyen mirasçıların mirası reddetmedikçe bundan kaçınması mümkün değildir. (detaylı bilgi için; https://www.jethukuk.com/mirasin-reddi/)
Mirası kabul eden tüm mirasçılar böyle bir uyuşmazlıkta zorunlu dava arkadaşı olarak birlikte hareket edecek olup hem kendi açacakları davada hem de onlara kaşrı açılacak davada bu husus gözetilecektir.
(“…Davacı tarafından tescili talep edilen dairelerin sözleşmenin teminatına ilişkin olarak iskan ruhsatı alınması şartına bağlanmış son daireler olduğu anlaşılmaktadır. Bu son dairelerin murisin davada taraf olmayan diğer mirasçılar içinde teminat oluşturduğuna göre dava dışı mirasçılarında bu davada taraf olması gereklidir. Bu nedenle davanın görülebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibi murisin davalı dışındaki mirasçılarına da dava açılarak, iş bu dava ile birleştirlebilmesi için davacı vekiline süre verilmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra davaya devam edilmesi gerektiği düşünülmeden karar verilmesi doğru görülmemiştir…”; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/302 E 2022/710 K).
III) Müteahhitin Ölümü Durumunda
Bu ihtimalde konu iki önemli ayrıntı bulunmakta olup sözleşmenin müteahhidin şahsına özgülenmesi hali ile müteahhitin gerçek kişi mi yoksa tüzel kişi yani şirket mi olduğu, sorunun cevabında önemlidir.
Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhidin şahsı dikkate alınarak ve işin onun tarafından tamamlanacağı düşüncesiyle-şartıyla imzalanmışsa, yani iş müteahhitin şahsına özgülenmişse,ölümüyle birlikte sözleşme de sona erecektir.
Bu husus Türk Borçlar Kanunu madde 486/1 içerisinde; “Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer.” şeklinde yer almaktadır.
Ancak burada işin yapılmasının vefat eden müteahhide özgülendiği noktasında tereddüt bulunmamalıdır. Bu açıdan, sözleşmede müteahhidin ölümü ile sözleşme sonra erecektir şeklindeki bir madde ancak ve ancak eserin müteahhit tarafından yapılması amacıyla sözleşmenin imzalandığı anlaşılıyorsa sonuç doğuracaktır.
Böyle bir ihtimalde arsa sahibi inşaatın eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür. Diğer durumda sebepsiz zenginleşme kurallarına başvurulacaktır.
Müteahhitin gerçek bir kişi olmayıp şirket olması durumunda ise TBK madde 486/1 hükmü geçerli olmadığından sözleşme devam edecektir.
*/Yazımız genel bilgilendirme amaçlı olup her olayın ayrı koşulları bulunmakla konusunda uzman kişilerden yardım alınması son derece önemlidir.
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
