KAT MÜLKİYETİ

Kat mülkiyetine tabi bir binada ev sahibi olmanın neticeleri nelerdir? Bu açıdan hangi haklara sahipsiniz ve yanında hangi yükümlülükler sizi bekliyor?
Yazımızla, kat mülkiyetine dair ana prensipleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu/KMK ve Yargıtay kararları eşliğinde genel hatlarıyla ele almaktayız.

Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Kat Mülkiyeti Nedir?
2-Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
3-Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
4-Kat Maliklerinin Yükümlülükleri Nelerdir?
5-Giderlerin Ödenmemesi Durumunda

I) Kat Mülkiyeti Nedir?
634 sayılı yasa tanımlamasına göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının belirli kısımları üzerinde kurulan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti kurulacak yerin başlı başına kullanılmaya elverişli olması gerekmektedir. Yasada bu gibi yerlere örnek olarak kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümler sıralanmıştır.
Öncelikle, bir taşınmazın kısmen kat mülkiyetine çevrilmesi gibi bir ihtimal söz konusu değildir. Kat mülkiyetine geçilmek isteniliyorsa yapının tamamı dahil edilmelidir.
Kat mülkiyeti oluşturulması için diğer bir şart, yapının tamamlanmış olmasıdır. Henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Ancak buraların tamamlanması ile birlikte kat mülkiyetine döüştürülmek üzere kat irtifakı kurulabilmektedir. Kat iritfakı düzenlenmesi resmi senet yoluyla Tapu Müdürlüklerinde gerçekleştirilen ve Tapu Siciline işlenen bir tasarruftur.
Kat mülkiyetine geçilmesiyle artık 634 sayılı yasa ve sözleşme hükümleri geçerli olacaktır. Ancak kat mülkiyetine geçilmeden önce oluşan uyuşmazlıklar, genel hükümlere -sebepsiz zenginleşme/vekaletsiz iş görme- çözülecektir.
( “…Anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmadan önce kat irtifakının tesis edilmemiş olması yahut Kat Mülkiyeti Kanunu 17. maddedeki şartların oluşmamış olduğunun anlaşılması halinde ise davalının sorumluluğunun site yönetimince verilen hizmetlerin belgelenmesi sureti ile vekaletsiz iş görme yahut sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekmekte olup…”; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2018/3769 E 2019/2381 K).

II) Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyetinin kurulması resmi şekilde Tapu Müdürlüğünde yapılan bir işlemdir.Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunacaktır.
Kat mülkiyetinin kurulması için, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.
Burada ayrıca kendilerinden istenilecek bazı belgeler mevcuttur;
1-Tüm malik/paydaşlarca imzalı başvuru dilekçesi,
2-Maliklerin ve varsa temsilicilerinin kimlik belgeleri,
3-Gerçek kişi başvurularında vesikalık fotoğraf,
4-Bina niteliğindeki taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası poliçesi,
5-Yetkili makamlarca onaylı mimari proje,
6-Tüm malik/paydaşlarca onaylı yönetim planı,
7-Yetkili makam tarafından verilen yapı kullanma izin belgesi,
Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır, sonrasında da tescil işlemi tamamlanarak kat mülkiyeti kurulmuş olur.

III) Kat Maliklerinin Hakları Nelerdir?
Kat mülkiyetine geçilmesiyle maliklere sağlanan bazı haklar ve yükümlülükler mevcuttur.
Malik ve paydaşların kat mülkiyetinden doğan hakları şunlardır;
Bağımsız bölüm üzerinde malik yetkileri tamdır. Bu açıdan kullanma, devretme ve yararlanma hakları bulunmaktadır.
Ortak yerler üzerinde ise arsa payı oranında hak sahibi olunmaktadır. Ancak buradaki hak devretme değil kullanma şeklindedir. Bu durum yasada kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır şeklinde düzenlenmiştir.

IV) Kat Maliklerinin Yükümlülükleri Nelerdir?
Kat maliklerinin yükümlülükleri genel olarak taşınmaza zarar vermeksizin özenle kullanmak, korumak ve ortak giderlere katılmak şeklinde sıralanabilir.
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Anılan yerin kiracı tarafından kullanılması durumunda, sorumluluk kiraci ve ev sahibinin her ikisine ait olacaktır.
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.
Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Ayrıca kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit biçimde; taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler.

V) Giderlerin Ödenmemesi Durumunda
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Bahsedilen giderlere kiracılar sebep olmuşsa gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
( “…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı yapılan değişiklik uyarınca, kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanacağı kabul edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davacıların ortak giderlerden sorumlu olduğu ve uygulanacak %5 faiz miktarı belirlenerek buna göre karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından…”; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/989 E 2018/463 K).

*Yazımız genel bilgillendirmeye yöneliktir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıları birçok ayrıntıyı içerdiğinden konusunda uzman kişilerden yardım alınması son derece önemlidir.
**yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/