Son dönemde özellikle toplu yapıların çoğalması ve masrafların artmasıyla aidat borcu önemli bir ihtilaf halinde dönüştü. Peki bu borçtan sorumluluk kime ait ve ödenmemesi durumunda ne gibi sonuçları var?
Yazımızla, aidat borcunun niteliğini yasa ve uygulama eşliğinde genel hatlarıyla ele almaktayız.
Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Aidat Borcunun Yasal Dayanağı
2-Sorumluluk Kime Ait
3-Aidat Borcunun Ödenmemesinin Yaptırımı
I) Aidat Borcunun Yasal Dayanağı
Konuyla alakalı yasal düzenlemelerden ilki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda/TBK yer almaktadır. Madde 341/1 “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” düzenlemesi ile aidat borcunu örneklendirme yoluyla sayarak aynı zamanda bundan kimin sorumlu tutulacağını da düzenlemiştir. Yani aidat giderleri sadece yasada sayılanlarla sınırlı olmak zorunda değildir, oturulan binada alınacak bir kararla benzeri başka giderlerin de aidata dahil edilmesi mümkündür.
Bir diğer düzenleme ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda/KMK yer almaktadır. Madde 20 düzenlemesine göre; “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” şeklinde yine örneklendirme yoluyla bu giderlerden sorumluluk yasal zemine kavuşturulmuştur. Ayrıca madde 18; “Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.” şeklinde düzenleme ile sorumluluğun aidiyetini düzenlemektedir.
II) Sorumluluk Kime Ait
Özel hukuk uyuşmazlıklarında, yasanın emredici hükümlerine aykırı olmayan konularda kişilere sözleşme serbestliği tanınmıştır. Bu gibi durumlarda sözleşme öncelikle uygulanır, yasa ise tamamlayıcı biçimde sözleşmedeki boşukları dolduracaktır. Dolayısıyla aidat borcunun aidiyetine dair ev sahibi kiracı arasında ya da kat maliklerinin kendi aralarında yaptıkları anlaşmalar geçerlidir.
Eğer taraflar arasında böyle bir sözleşme yoksa sorumluluk esasları aşağıdaki şekildedir;
⦁ TBK madde 341/1 gereği bu gibi giderler kiracıların sorumluluğundadır.
⦁ KMK madde 18 gereği ise sorumluluk kiracı ile birlikte ev sahibine aittir.
Düzenlemelerden orytaya çıkan sonuç Yargıtay’a göre şudur; bağımsız bölümün onarım giderleri iyileştirici tadilatlar bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar bağımsız bölüm malikinin ortak gider aidatı ise kiracının sorumluluğu kapsamında olacaktır.(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2405 E 2018/2562 K).
III) Aidat Borcunun Ödenmemesini Yaptırımı
Bu konuda ne olacağının cevabı TBK madde 315 içerisinde yer almaktadır. Düzenlemeye göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” hükmü, aidat borcunun ödenmemesini kiracının temerrüdü kabul ederek ev sahibi tarafından sözleşmenin feshi gerekçesi kabul etmiştir.
Temerrüte düşmenin sonucunda, ev sahibi tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunurak borcunu ödemesi, aksi durumda sözleşmenin fesh edileceği ihtar olunur.Bu ihtar üzerine kiracının adi kiralarda 10, konut ve işyeri kiralarında ise 30 günlük ödeme süresi bulunmaktadır. Uygulamada icra kanalıyla yapılan takibe 7/30 adı verilmektedir.
Ödeme gerçekleşirse kiracı sırf bu nedenle tahliye edilmez. Ancak bu şekilde yapılan iki ihtarın bir başka tahliye sebebi olarak TBK madde 352/2 de yer alan iki haklı ihtarla tahliyeye sebep olacağı unutulmamalıdır.
Verilen süreye rağmen borcun ödenmemesi, ev sahibine sözleşmeyi sona erdirme ve kiracıyı tahliye imkanı sağlayacaktır.
Ayrıca, apartman giderlerindeki gecikmelerin %5 cezai şartla ev sahibinden tahsil edileceği, buna sebep olan kiracıya ev sahibi tarafından rücu edileceği de unutulmamalıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20)
“…davalının aidat yükümlüğünün oluştuğu tarihlerde bağımsız bölümde kiracı olduğu anlaşılmaktadır. Davalının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20 ve 22. maddelerine göre ortak gider aidatından sorumlu olacağı ancak bu sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olacağı ve ödemenin kira borcundan düşüleceği açıktır. Buna göre kiracının oturduğu dönemde ortak gider payına düşecek avans ve gecikme tazminatından da sorumlu olacaktır…”; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/6529 E 2018/1726 K).
*Yazımız genel bilgillendirmeye yöneliktir. Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıları birçok ayrıntıyı içerdiğinden konusunda uzman kişilerden yardım alınması hak kaybı yaşanmaması adına son derece önemlidir.
**yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
