KİRA BEDEL UYUŞMAZLIKLARI 1/KİRA MİKTARI

Kira miktarının ne olacağı; son günlerin en önemli hukuki ihtilafı haline geldi. Öyle ki 3. sayfa haberleri dahi kiracı/ev sahibi içerikleriyle dolmaya başladı.

Peki, kira bedeli nasıl belirlenir? Devam eden yıllarda artış nasıl yapılır? Kira bedelinin az bulunması halinde ev sahibi veya yüksek gelmesi durumunda kiracının nasıl bir yol izlemesi mümkün?

Yazımızla, ana hatlarıyla konut ve çatılı işyerleri yönünden kira bedelinin nasıl belirleneceğini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK ve uygulama ekseninde ele almaktayız.

Yazı İçeriği ve Başlıklar;

I)Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira ilişkisi bir sözleşmedir. Tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Bu çerçevede kiraya veren; bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlenir. Kiracı ise buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi kabul eder (TBK madde 299).

Dolayısıyla yasaların emredici düzenlemelerine aykırı olmamak koşuluyla, kural kira bedelinin taraflarca belirlenmesidir. Yani sözleşme kurulurken taraflar, anlaşmaları doğrultusunda kira bedelini serbestçe belirleyebilecektir.

Kira sözleşmeleri yapıldıktan sonra kural olarak kiracı aleyhinde değişiklik yapılamaz. Ancak bunun istisnası kira bedelidir (TBK madde 343/1). Yani sözleşme yapıldıktan sonra devam eden yıllarda kiracı aleyhinde güncellenebilecek tek kalem, kira miktarıdır.

Elbette tarafların tekrardan bir araya gelip düzenleme/ yeni sözleşme yapmaları mümkündür. Burada kastedilen, ev sahibinin tek taraflı olarak kiracıya, sözleşme kurulduktan sonra başka bir yükümlülük yükleyemeyeceğidir.

II) Devam Eden Yıllarda Artış Nasıl Olacak?

Kira bedelinin devam eden yıllarda ne kadar olacağı, sözleşmede taraflarca kararlaştırılmışsa sorun yoktur. Bu durumda arttırım, sözleşmeye göre yapılır.

Ancak, yasa koyucu tarafından kiracıların korunması adına kira artışında üst sınır belirlenmiştir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK madde 344/1). Yani kira artışı, yasaya göre 12 aylık TÜFE oranını geçemez. Böyle bir durumda örneğin sözleşmede kira artışı bedelinin %75, 12 aylık ortalamanın ise %60 olduğunu varsaydığımızda, kiracı tarafından %60 artış yapılması kafidir. Ev sahibi sözleşmede daha fazla bir oran olduğundan bahisle icra takibi veya tahliye talebinde bulunamaz.

Bu noktada ayrı bir parantezi, konut kiraları yönüyle kabul edilen %25 tavan uygulamasına açmaktayız. İlk olarak Borçlar Kanununa eklenen geçici madde 1 ile 01/07/2023 tarihine kadar konut kiralarının artışında 12 aylık TÜFE değil %25 artış sınırı kabul edilmiş, sonrasında eklenen geçici madde 2 ile bu uygulama 01/07/2024 tarihine kadar( bu tarih dahil) uzatılmıştır. Yani 2 temmuz 2024 tarihine kadar kira artışlar oranı en fazla %25 olacaktır. Bu uygulamanın devam edip etmeyeceği şu aşamada belirsizdir.

III) Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespiti için dava açılması 2 halde gündeme gelecektir.

İlki; kira sözleşmesinde devam eden yıllarda bedel artışına dair bir hüküm yoksa, mahkemeye başvurularak hakimden kira artışı ile birlikte yeni kira bedelini belirlemesi istenir (TBK madde 344/2). Bu şekilde yapılan başvuruda hakim, hakkaniyet kuralları çerçevesinde 12 aylık TÜFE ortalama değişim oranını aşmayacak biçimde kira bedelini tespit edecektir.

İkincisi ise, ev sahiplerinin son günlerde en gözde taleplerinden olan, 5 yılı aşan kira ilişkisinde kiranın tespiti davası açılmasıdır. Bu şekilde açılan kira tespit davasında; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir (TBK madde 344/3).

Dikkat edilirse, ilk davada ihtilaf, sözleşmede artış oranı olmamasından kaynaklı belirsizliğin giderilmesidir. Bu davanın açılmasında kira sözleşmesinin kaç yıl sürdüğü önemsizdir. Hakim, en fazla 12 aylık TÜFE oranlarına göre kira bedelini tespit edecektir.

İkinci dava türünde ise ihtilaf, kira bedelinin güncel piyasaya göre azlığıdır. Teorik olarak bu ihtilafın kiracı yönüyle rayicin üstünde olması şeklinde ileri sürülmesi mümkün ise de, ülkemizdeki enflasyonist ortamda fiilen böyle bir durumun oluşması neredeyse imkan dışıdır.

İkinci tür kira tespit davası için daha detaylı bilgi için bknz: (https://www.jethukuk.com/kira-bedel-uyusmazliklari-2-kira-tespit-davasi/)

IV) Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira bedelinin belirlenmesi, bazı hallerde dış sebeplerden kaynaklanabilir. Burada, tarafların davranışları ve iradelerinden ziyade, dış dünyada yaşanan gelişmelerin etkisi mevcuttur. Yine sözleşmenin süresi vb değil, değişen koşullardan ötürü artık mevcut haliyle sürdürülmesinin imkansızlığı önemlidir.

Bu gibi durumlarda kira bedeli, kira uyarlama davası ile belirlenebilecektir. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir (TBK madde 138)

Görüleceği üzere, ekonomik, siyasi, sosyal/toplumsal kargaşa, salgın vb oluşan yeni koşullardan ötürü, kira bedelinin uyarlanması, bazen ev sahibi tarafından bedelin arttırımı bazen de kiracı tarafından indirilmesi şeklinde talep edilebilecektir.

Bu dava türünde, kira tespit davasından farklı olarak dava açacak olan kiracı ya da ev sahibi, mevcut durumda koşulların sözleşmenin devamını neden imkansız kıldığını ve bunda kusuru olmadığını ispat etmek durumundadır.

Uyarlama davası için daha detaylı bilgi için bknz: (https://www.jethukuk.com/kira-bedel-uyusmazliklari-3-uyarlama-davasi/)

*Kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıkların birçok ayrıntıyı içermeleri nedeniyle, hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.