KİRA BEDEL UYUŞMAZLIKLARI 2/KİRA TESPİT DAVASI

Kira bedel uyuşmazlıklarına dair ikinci yazımızla, son dönemde sıkça başvurulan bir dava türü olan kira bedeli tespit davasını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK ve uygulama ekseninde ele almaktayız.

Yazı İçeriği ve Başlıklar;

I)Kira Bedeli Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası 2 türlü olduğunu önceki yazımızda belirtmiştik. Yazımız, ikinci tür kira bedeli tespitini yani süresi 5 yılı aşana sözleşmeleri konu edinmektedir.

Bu davanın yasal dayanağı TBK madde 344/3 düzenlemesidir. Ancak bu düzenlemeden önce AYM tarafından 1963 yılında verilen bir iptal kararının yarattığı boşluk nedeniyle Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Dolayısıyla yargı içtihatlarının doğru biçimde bilinmesi ve mahkemeden buna göre talepte bulunulması son derece önemlidir.

Bu davada ihtilaf, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Yargılamada yasa, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilerek hak ve nesafete uygun bir belirleme yapılacaktır.

Davada bilirkişi incelemesi esasa etkili olduğundan, doğru biçimde dava açılması ve bilirkişinin raporunda kullanılacak doğru bilgilerin incelemesine sunulması, davada istenilen sonuca ulaşılmasında çok mühimdir. Aksi durumda davada istenilen sonuca tam olarak ulaşılamayacak, kısmi ret kararları nedeniyle yargılama giderlerinden sorumluluk gündeme gelecek ve hatta bazı hallerde dava tamamen kaybedilebilecektir.

II)Kira Süresinin 5 Yılı Doldurması Şartı

Kira bedeli tespit davası açılmasında 5 yıllık sürenin dolması şarttır. Böylelikle yasa koyucu tarafından belirli sürenin sonunda, kira bedelinin yasa artış oranlarından bağımsız biçimde yeniden belirlenmesi imkanı tanınmaktadır.

5 yıllık sürede kiranın başlangıç tarihi esas alınacaktır. Örneğin 15.01.2020 de başlayan kira ilişkisinde 15.01.2025 tarihine gelindiğinde 5 yıl şartı tamamlanış olacak ve yeni dönem için kira tespiti istenebilecektir.

5 yılın hesaplanmasında kira sözleşmesinin süresi ile uzama sürelerinin toplamına bakılacaktır. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmelerinde +4 yıl uzamanın, 3 yıllık bir sözleşmede +2 yıllık uzamanın, 10 yıllık sözleşmede ise 5.yılın dolmasının ardından bu dava açılabilecektir.

Kira bedeli tespit davasında, önceki ev sahibinden kalan süreler de hesaba katılacaktır. Örneğin, içinde kiracısı olan bir evi 3. yılda satın alan yeni ev sahibi, satın aldığı tarihten itibaren +2 yılın daha dolması ile kira bedeli tespit davası açabilecektir. Fakat tarafların bir araya gelip sıfırdan sözleşme yapmaları halinde 5 yıllık süre, yeni sözleşme tarihinden hesaplanacaktır.

Kira bedeli bir kez tespit edildikten sonra, ancak ve ancak bunun üzerinden tekrardan 5 yıl geçmesi ile yeniden kira tespiti istenilmesi mümkün olacaktır (TBK madde 344/3-son).

III) Kiracıya İhtar Göndermek Şart mı?

Kira tespit davası öncesinde, kiracıya ihtar çekilmesi bir dava şartı değildir. Yani ihtar olmadan da dava açılmasında bir engel bulunmamaktadır.

Ancak bu demek değil ki, ihtarın etkisi yok! İhtar çekilmesinin etkisi, dava sonucunda belirlenecek yeni kira miktarının ne zamandan itibaren geçerli olduğunun tespitinde etkilidir. Bu açıdan yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK madde 345/2).

Dolayısıyla sözleşmenin başlangıç süresinin, yine belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğunun ortaya konulması davanın seyrini etkileyecektir. Zira ihtarla ilgili yapılan bir hata 1 yıllık kira farkı kaybına yol açabileceği gibi, dava şartı olan arabuluculuğa da etki edebilecektir.

IV) Yargılamaya Dair Önemli Konular

Kira tespit davalarında ispat için her türlü delile başvurulabilir. Bu davalarda bilirkişilerin raporları sonuca etkilidir. O nedenle dava açılırken emsal ve uygulanabilir vasıftaki yerlerin kira bedellerinin iyi biçimde hazırlanması zorunludur.

Yine davada görevlendirilen uzman olup olmadıkları ve muhite göre doğru bir bedel tespitinde bulunup bulunmadıklarının takip edilmesi, süresi içinde bilirkişi raporlarına dayanaklarını göstererek itiraz edilmesi de ayrı bir öneme sahiptir.

Bu dava türünde Yargıtay ıslahı kabul etmemektedir. Kira bedelinin tespitine ilişkin talep Yargıtay’a göre bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Dolayısıyla dava açılırken doğru bir araştırma yapılması ve buna göre dava açılması hak kaybı yaşanmaması için dikkat edilmesi gereken bir husustur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E 2021/267 K)

Ayrıca, Yargıtay kararlarına göre kira bedeli tespit davaları ancak kesinleşmeyle sonuç doğurur. Yani bu aşamadan önce kiracıdan yeni kira bedeli talep edilemez, icra yapılamaz Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7339 E 2019/5407 K).Dolayısıyla dava sonucunda alınan kararın yasa yolu takibi de yapılmalı ve kesinleşme sağlanmalıdır.

Yine kira bedelinin tespiti davalarında Yargıtay uygulamasına göre, eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması da zorunludur. Bu oran %10dan az olamaz, %20yi aşamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/1487 E 2017/1311 K).

*Uygulamada kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıkların birçok ayrıntıyı içermeleri nedeniyle, hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.

** Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/