KİRA BEDEL UYUŞMAZLIKLARI 3/UYARLAMA DAVASI

Kira bedel uyuşmazlıklarına dair üçüncü yazımızla, kira bedelinin uyarlanması davasını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK ve uygulama ekseninde ele almaktayız.

Yazı İçeriği ve Başlıklar;

I)Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira bedelinin uyarlanması, olağan dışı bazı durumların yarattığı ekonomik, siyasi ve toplumsal etkiler nedeniyle, sözleşmenin devamının imkansız hale gelmesi halinde söz konusu bir dava türüdür.

Bu davanın yasal dayanağı TBK madde 138 düzenlemesidir. Bu çerçevede sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Özetle uyarlama talebi ya sözleşmenin koşullara göre düzeltilmesi ya da haklı nedenlerle sonlandırılmasına yöneliktir

II) Dava Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davası açılabilmesi, dava şartları yönünden özellik arz etmez. Yani değişen koşullar nedeniyle sözleşmeyi sürdüremeyecek olan ev sahibi de kiracı da uyarlama talebini istediği zaman davaya dönüştürebilir. Ancak 1 yılı aşmayan kısa süreli sözleşmeler de uyarlama olmaz.

Bu dava türünde esas sorun ve zorluk, ispata dairdir. Sözleşme kurulduğunda tarafların edimleri arasında bir denge vardır. Uyarlama yapılabilmesi için bu denge, sonradan ortaya çıkan ve öngörülmeyen durum sebebiyle kaybolmalıdır. Dengenin kaybolması, tarafların ekonomik yıkımına yol açacak nitelikte olmasa dahi uyarlama hakkaniyet gereği yapılabilir. Fakat dava açan tarafın, sözleşmeyi mevcut koşullarda devam ettirmesini imkansız kılan olayları, bu olaylar meşhur ve maruf ise kendi sözleşmesine etkilerini ve nihayetinde bu durumun dürüstlük kuralına göre devam edilmesini nasıl güçleştirdiği ispatlanacaktır.

III) Uyarlamanın Özellikleri Nelerdir?

Uyarlama gerekçeleri daha çok teoriktir.  

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri Türk Medeni Kanunu/TMK madde 2 ve 4 kapsamında uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından getirilen uygulama da bu yöndedir. Örnek olarak Yargıtay 2. Hukuk Dairesi  2019/5910 E 2019/9191 K sayılı; “…Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle taraflardan biri aleyhine katlanamayacak derecede bozulmuşsa, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar…” içtihadı bu ve benzeri davaların gerekçesini ortaya koymaktadır.

IV) Kira Bedeli Tespit mi Uyarlama mı?

Uygulamada tespit ve uyarlama davaları sıklıkla karıştırılmaktadır. Kira tespit davası, 5 yılı dolan sözleşmelerde bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden tespitini konu edinir. Kira uyarlama davasında ise süre şartı olmaksızın olağan dışı sebepler, bu yönde talepleri mecbur kılmaktadır.

Kira tespit davasında ispat konusu daha kolay ve makuldür. Bu davada ihtilaf, kira sözleşmesi yönüyle 5 yılın dolup dolmadığı ve rayiç kira bedellerinin ortaya konulması olarak, daha dar bir alana aittir. Uyarlamada ise çok geniş bir çerçevede irade dışı yaşanan hadiseler ve bunun sözleşmenin devamıma etkisi değerlendirilir. Yani uyarlamaya gerekçe yapılan hallerin ispatı ve sözleşmeye etkisi, delilleriyle ortaya konulmalıdır. Dolayısıyla kira bedeli tespiti davası açılabilen hallerde uyarlama davası açılırken iyi düşünülmelidir.

Kira uyarlama davası ancak ileriye dönük olarak talep edilebilir. Ancak tespit davasında yasada yer alan ihtar şartının yerine getirilmesiyle geriye dönük kira artışı da istenebilmektedir.

Yargıtay, dava açılırken kira tespit mi yoksa uyarlama mı istendiğinin öncelikle belirlenip ona göre davanın çözümlenmesi gerektiği, aksi halde karma uygulama yapılacağını ve bunun hukuki olmadığını kabul etmektedir. Bu nedenlerle kira bedelinin arttırımı için tespit ya da uyarlama davası açılırken, dava sebepleri ve ispata yarayan donelerin düzgün biçimde toplanması son derece önemlidir. Aksi halde davanın reddi ve yargılama giderleri ile sorumluluk gündeme gelecektir.

*Uygulamada kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıkların birçok ayrıntıyı içermeleri nedeniyle, hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.

** Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/