Konut ve çatılı işyeri kirasözleşmesi hangi hallerde sona ermektedir? Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracıdan kaynaklanan sebepler ile ev sahibinden kaynaklı sebepler olarak iki başlık altında incelenebilir.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Yasa koyucu bu noktada kiracılar lehine çok sayıda düzenleme getirmekte ve yasadan kaynaklı sebepler dışında kiracıların tahliye edilemeyeceğini düzenlemektedir.
Yazımızla her iki taraf yönüyle kira sözleşmesinin ne gibi gerekçelerle sonlandırılacağını ele almaktayız.
Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Ev Sahibi Tarafından Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması
2-Kiracı Tarafından Kira Sözleşmesinin Sonlandırılması
I) EV SAHİBİ TARAFINDAN SÖZLEŞMENİN SONLANDIRILMASI
1-Kira borcunun ödenmemesi; bir kiracının tahliye ettirilmesinde ilk gerekçe kira borcunu ödememesidir. Böyle bir durumda ev sahibi için 3 farklı seçenek mevcutttur;
⦁ Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması (TBK madde 315)
⦁ Doğrudan icra yoluyla tahliye istenilmesi (İİK madde 269)
⦁ Kira borcunun birden fazla kez ödenmemesi durumunda iki haklı ihtarla tahliye (TBK madde 352/2)
Bu gibi durumlarda kiracının tahliyesi, kendisine en az 30 gün olacak şekilde ödeme süresi tanınması ve buna rağmen kira bocunun ödememesi durumunda gündeme gelecektir. Ancak iki haklı ihtar durumunda bu şart yoktur. Detaylı bilgi için bknz; https://www.jethukuk.com/kirayi-odemeyen-kiraciya-karsi-hukuki-careler/
2-Kiraya bağlı yan giderlerin ödenmemesi; kiracının tek yükümlülüğü kira borcundan ibaret değildir. Bu açıdan kiracının ödemesi gereken aidat vb yan giderlerin ödenmemesi de tahliyesine sebep olabilecektir (TBK madde 341).
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başvurulacak yöntemler burada da geçerlidir. Hangi giderlerden kimin sorumlu olduğuna dair bknz; https://www.jethukuk.com/kira-aidat-borcu-kime-ait/
3-Kiralanan yerin özenle kullanılma ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı kullanılması; kira sözleşmesinde evin ne şekilde kullanılacağına dair anlaşmalar taraflar için bağlayıcıdır. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK madde 316).
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiracıya en az otuz gün süre verilerek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunulur. Bu sürede eğer aykırılık giderilmezse sözleşme sonlandırılır.
Ancak kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında, ev sahibi süre vermeksizin yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal sona erdirebilecektir.
4-Kiralanan yerin başkalarına kiralanması; kiracıların alt kira sözleşmesi ile kullanım hakkını diledikleri gibi devretmeleri mümkün değildir. Bunun için ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Aksi davranış sözleşmeye aykırılık oluşturur ve kiracının tahliyesi sebebidir (TBK madde 322).
5-Kiracının tahliye taahhüdü vermesi; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, ev sahibine karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, ev sahibi kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK madde 352/1).
Ancak tahliye taahhüdünün geçerliliği için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması, kiralananın belirli bir tarihte tahliyesi taahhüdü içermesi ve eşlerin birlikte imzalaması şartlarının olduğu unutulmamalıdır.
6-Ev sahibi ve yakınları açısından ihtiyaç sebepleri; kiralanan taşınmaz ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK madde 350/1).
7-Yeniden imar ve tadilat; Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, yukarıdaki esaslara göre sözleşme sona erdirilebilir (TBK madde 350/2).
8-Yeni malik gereksinimi; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK madde 351).
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.
9-Kira sözleşmesinin süresinin dolması; kira sözleşmesinin süresinin dolması durumunda kiracı tarafından sözleşme sonlandırılmadıkça yasa gereği aynı koşullarda 1 yıl süre uzar (TBK madde 347/1).
Ev sahibi için ise 10 yıllık uzama süresini takip eden yılda ancak, süreye bağlı olarak tahliye talep olunabilir. Detaylı bilgi için bknz; https://www.jethukuk.com/kira-sozlesmesinde-surenin-dolmasi/
10-Kiracının maliki olduğu bir evin bulunması; eğer kiracının aynı ilçe sınırlarında bir başka konutunun olması ve bunun kira sözleşmesi kurulurken ev sahibince bilinmemesi durumunda sözleşmenğin sonlandırılmas hakkı ev sahibine tanınmıştır (TBK madde 352/3).
II) KİRACI TARAFINDAN SÖZLEŞMENİN SONLANDIRILMASI
1-Sürenin dolması; kira süresinin dolması, ev sahibi için ancak 10 yıllık uzama süresi sonrasında tanınan bu hak, kiracı için her yıl için tanımış olup kira bitiminden 15 gün önce ev sahibine bildirimde bulunması ile kullanılabilecektir (TBK madde 347/1).
2-Evin kullanılmasını etkileyen eksiklikler; evin kullanımını etkileyen eksikliklerin giderilmesi istenilmesine rağmen ev sahibinin ilgilenmemesi de kiracıya sözleşmeyi sonlandırma hakkı vereceketir. Zira ev sahibinin sözleşmedeki asıl borcu, kiraladığı yerin kullanıma uygun tutulmasını sağlamaktır. Buna uyulmaması kiracı için haklı nedenle fesiih yolunu açar ve kira borcunu ödemekten de kurtulur (TBK madde 306).
3-Zapta karşı sorumluluk; kiralananın sadece fiziki değil hukuki anlamda da evin kullanıma uygun tutulması ev sahibine ait bir sorumluluktur. borcuna uyulmaması fesih hakkı tanımaktadır. Örneğin üçüncü kişinin üstün bir hakla evi zaptı ve kiracının kullanımını engellemesi durumunda oluşan zarardan ev sahibi sorumludur.(TBK madde 309).
4-Erken teslim; kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları sadece kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan tüm borçları sona erer (TBK madde 325).
5-Kiracının ölümü; kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (TBK madde 333).
*Yazımız genel bilgillendirmeye yöneliktir. Kira uyuşmazlıları birçok ayrıntıyı içerdiğinden konusunda uzman kişilerden yardım alınması hak kaybı yaşanmaması adına son derece önemlidir.
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
