Kira ilişkisi bir sözleşmedir. Böylece kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmektedir.
Peki kira sözleşmesinin süre dolması durumunda ne olur?
Yazımızla konuyu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK ve Yargıtay uygulaması eşliğinde ana hatlarıyla aktarmaktayız.
Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Öncelikle Kira Sözleşmesinin Niteliği Belirlenmelidir
2-Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde
3-Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde
4-Adi Kira Sözleşmelerinde
I) Öncelikle Kira Sözleşmesinin Niteliği Belirlenmelidir
Kira uyuşmazlıklarında süre ile ilgili ihtilafların çözümünde iki önemli konunun öncelikle tespiti gerekecektir.
İlki, kiralanan yerin vasfının belirlenmesidir. Buna göre yasamızda konut ve çatılı işyeri kiraları ile adi kira uyuşmazlıkları farklı maddelerde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına dair düzenlemelerde kiracıların korunması prensibi yoğun biçimde kendisini göstermekte ve aksine anlaşmanın geçersiz sayılacağı emredici normlar ağırlıktadır.
İkinci olarak ise sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi akdedildiği tespit edilmelidir. Belirli süreli sözleşme tarafların sözleşmenin süresini belirledikleri örneğin 1 yıl-5 yıl gibi bir sürenin kabul edildiği hallerde mevcutur. Tarafların sözleşmenin ne kadar süreceğine dair herhangi bir anlaşmaları yok ise bu sözleşme belirsiz süreli kabul edilecektir.
Yukarıdaki belirlemeler yapıldıktan sonra, uyuşmazlığa hangi yasa maddesinin tatbik edileceği ortaya çıkacaktır. Ancak unutulmamalıdır ki, kira hukuku alanında tarafların iradesi önemlidir ve yasanın emredici hükümlerine aykırı olmadıkça sözleşme hükümleri geçerlidir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin özel şartları ya da matbu bölümlerindeki ifadelerin dikkatlice incelenmesi önem arz eder.
II) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde
Bu türden sözleşmede kira süresinin bitiminde ne olacağı TBK madde 347/1 içerisinde kiracı ve ev sahipleri yönüyle ayrı ayrı düzenlenmiştir.
Kiracı yönüyle; sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça, sözleşme aynı koşullarda 1 yıl süre ile uzayacaktır. Örnek olarak 15.08.2024 itibariyle süresi dolacak olan bir sözleşmede kiracı en geç 31.07.2024 tarihinde evi boşaltacağını söylemedikçe, sözleşme aynı şartlarda 1 yıl daha uzar ve sırf sürenin dolmasından ötürü ev sahibi tarafından kiracının tahliyesi istenemez. . Ancak 15 günlük süre yasada en az şeklinde kaleme alınmakla daha uzun bir süre belirlenmesi durumunda -örneğin 1 ay- belirlenen süre dikkate alınır. Bu durum, her sene aynı şekilde tekrar edecektir.
(“…Olayımıza gelince; hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 15/03/2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin 12. maddesinde; ”…Ayrıca kiracı, kendi isteği ile kira dönemi sonunda gayrimenkulu tahliye etmeye karar verirse, tahliyeden en az 2 ay önce mal sahibine yazılı bildirimde bulunacaktır. Aksi taktirde kira dönemi sonuna kadar olan kirayı öder. Mal sahibi de kiracının gayrimenkulü tahliye etmesini istediğinde aynı şekilde 2 ay öncesinden bildirimde bulunacaktır.” düzenlemesi hüküm altına alınmıştır.Anılan sözleşme hükmü gereğince davacı yan tarafından sözleşme bitim tarihinden 2 ay önce davalıya gönderilen bir ihtar bulunmadığından kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış olup 30/04/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir.Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/16499 E 2017/17280 K).
Mal sahibi yönüyle; yasamız süreye bağlı olarak sözleşmenin sona erdirilmesini belirli bir uzama yılından sonrası için kabul etmiştir. Yasal düzenlemeye göre ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Yani mal sahibinin süreye bağlı tahliye hakkı kira süresi+10 yıl+ 1 yıl şeklinde formüle edilebilir. Buna dair örnek; 01.08.2014 tarihinde 2 yıllık bir kira sözleşmesi imzalandığını varsaydığımızda sürenin dolacağı tarih 01.08.2016’dir, ancak kiracı burayı tahliye etmek istemediğinde her yıl sözleşme 1’er yıl uzayacaktır. Bu örnekte 10 yıllık uzama süresi 01.08.2026 tarihinde dolacak ve mal sahibi bu tarihten sonraki kira dönemi olan 01.08.2027 tarihinde evin boşaltılması için en geç 01.05.2027 tarihinde kiracısına bildirimde bulunmak şartıyla tahliye isteyebilecektir.
III) Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde
Belirsiz süreli sözleşmelerde ne olacağı ise TBK madde 347/2 içerisinde düzenlidir. Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Yani burada da kiracı yönüyle lehe bir düzenleme kabul edilerek mal sahiplerinin süreye bağlı sözleşmeyi fesih hakkı ancak 10 yıl sonrası için kabul edilmiştir.
Bu tür sözleşmelerde fesih bildirim sürelerinin nasıl olduğu ise TBK madde 329 ile düzenlenmiştir. Yasa belirsiz süreli kira sözleşmelerini 6 aylık iki bölüm olarak kabul etmektedir. Düzenlemeye göre taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
Örneğin 01.09.2020 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesi, 1 eylül ila 1 mart arası ilk dönem, 1 marttan tekrar eylüle kadar ikinci dönem kabul edilmektedir. Örneğimize göre fesih ihbarları, 01.09.2024 için en geç 01.06.2024, 01.03.2025 içinse 01.12.2024 olarak kabul edilmektedir.
IV) Adi Kira Sözleşmelerinde
Adi kira sözleşmelerinde ise durum biraz farklıdır. Zira konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde sürenin dolması sözleşmeyi belirsiz hale getirmeyip her yıl yenilenen biçimde sözleşme uzamaktadır ve sözleşme belirli süreli olma vasfını kaybetmemektedir.
Ancak adi kira sözleşmerinde süre dolunca, sözleşme kendiliğinden sona erecektir. Sözleşmenin uzaması ancak, TBK madde 327/2 gereği sürenin dolmasına rağmen kira ilişkisinin sürdürülmesi durumunda gündeme gelecektir ve sözleşme belirsiz süreli hale dönüşecektir.
(“…Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir…”; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5199 E 2017/13536 K).
*Yazımız genel bilgillendirmeye yöneliktir. Kira uyuşmazlıları birçok ayrıntıyı içerdiğinden konusunda uzman kişilerden yardım alınması hak kaybı yaşanmaması adına son derece önemlidir.
**yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/
Benzer Konular
Ziyaretçi Yorumları
