1-Ev sahibi kira bedelini istediği gibi belirleyebilir mi?
Tabi ki hayır. Sözleşmelerde temel prensip ahde vefa yani anlaşmaya varılan koşullarda sözleşmenin devam ettirilmesidir. Dolayısıyla kira artışında öncelikle sözleşmede ne oranda artış yapılmasına karar verildiğine bakılacak ve uygulanacaktır. Yani tarafların anlaştıkları şekilde artış istenilmesi mümkün olup tek taraflı olarak kira bedeli belirlenmesi gibi bir usul yoktur.
Ancak yine de kira artış bedeli sözleşmede belirlenirken, kiracıların korunması adına bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının geçilemeyecektir. Bu sebeple bunu aşan oranda kira artışının sözleşmeyle dahi yapılamayacağı unutulmamalıdır.
2-Sözleşmede bu yönde hüküm yoksa?
Eğer kira sözleşmesi yapılırken herhangi bir artış bedeli belirlenmediyse enflasyon nedeniyle kira artışı ancak o yılki TÜFE verilerini aşmayacak biçimde belirlenebilecektir.
Ancak bu konuda 1 Temmuz 2023’e kadar yapılacak artışlarda en fazla %25 artış yapılabileceğini kabul eden son yasal düzenleme de unutulmamalıdır.
3-Peki kira süresi 5 yılı aştıysa nasıl bir yol izlenecek?
Bu durumda, adil bir denge sağlanması adına ev sahibinin kira tespit davası yoluyla daha fazla oranda artış talep hakkı bulunmaktadır.
Ancak Türk Borçlar Kanunu madde 345’e göre hakim tarafından TÜFE verileri, taşınmazın durumu, emsal bedeller ve hakkaniyet göz önüne alınarak değerlendirme yapılacaktır. Böyle bir durumda uygulamada yapılan eski kiracı hakkaniyet indirimini de unutmamak gerek (%20’ye kadar)
4-Ekstra masraflardan sorumlu muyum?
Türk Borçlar Kanunu madde 346 açık biçimde kira bedeli ve kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler haricinde kiracıya başkaca yükümlülük yüklenemez. Hatta zamanında ödenmeyen kira bedeline ek ceza ya da ilerili kiraların istenebilir hale geleceğine dair anlaşma yapılsa dahi yasaya göre hükümsüzdür.
Yine kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, ev sahibi katlanır (Türk Borçlar Kanunu madde 302)
5-Ev sahibi güvence isterse?
Ev sahibinin kiracıdan talep edebileceği en fazla güvence bedeli yani depozito 3 aylık kira bedeli kadardır.
6-Kirayı veya yan giderleri ödeyemezsem?
Böyle bir durumda ev sahibi, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 30 gün olup kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren süre işlemeye başlar.
7-Üst kattan su sızıyor, ev sahibine bildirdim ancak ilgilenmedi!
Bu ve benzeri durumlarda, yani evin kullanılmasına engel bir ayıp hali mevcut olduğu durumda ev sahibinin masrafları kendine ait olarak söz konusu tamiratı yaptırması gerekecektir.
Ev sahibinin ilgilenmediği ve hatta karşı çıktığı durumda ise, kiracı Türk Borçlar Kanunu madde 306 gereği söz konusu tadilatı bizzat yaptırıp kira bedelinden masrafları düşecektir.
8-Süre bitiminde evi boşaltmazsam?
Türk Borçlar Kanunu madde 347 ile kiracıların sürekli yer değiştirmesinin önlenmesi adına getirilen koruyucu hükme göre; kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yani süre sonunda evi boşaltıp boşaltmamak kiracının takdirindedir.
Ev sahibi ise ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Belirlenen süre sonunda ev sahibinin herhangi sebep ileri sürmesi gerekmez.
9- Özenle kullanma yükümlülüğüne dikkat!
Yasa koyucu, her ne kadar kiracıların dezavantajlı olduğunu düşünerek kiracıları korumakta ise de bunun en önemli istisnai kiracının evi özen ve saygıyla kullanma zorunluluğudur. Yasaya göre kiracı, kiraladığı yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Ancak kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında süre aranmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir.
10- Eyvah, ev sahibinin oğlu evleniyor!
Uygulamada en sık ihtilaf yaşanan konuların başında, kira sonrası ev sahibinin ya da ailesinin konut ihtiyacı içinde olması ya da olduğunu bildirmesidir.
Böyle bir durumda; ev sahibinin kendisi, eşi, çocuğu/torunu, anne/babası ve hatta büyükanne/büyükbabası veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, fesih ihbar sürelerine uyularak 1 ay içinde açılacak dava ile tahliyeyi isteyebilir.
Ancak, bu imkanın kötüye kullanım ihtimali nedeniyle bu maddeden faydalanılması için ihtiyacın samimi ve gerçek olup olmadığı titizlikle araştırılacaktır. Bu bağlamda gerçekten ihtiyacın bulunup bulunmadığı, öne sürülen iş/okul/vb değişimlerin başlangıçta bulunup bulunmadığı ve gerçekliği, ev sahibinin aynı türden başkaca konutu bulunup bulunmadığı ve fesih ihbar sürelerine uyulup uyulmadığı değerlendirilecektir.
11- Evde büyük bir tadilat yapılacaksa?
Oturulan evin yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise de evin boşaltılması gündeme gelecektir. Ancak bu halde de yukarıdaki şartlar geçerlidir.
12- Oturduğum ev satıldı ne yapacağım?
Bu durumda, kira sözleşmesi aynı koşullarda yeni ev sahibi ile devam ettirilecektir. Ancak yeni ev sahibi; kendisi, eşi ve yukarıda belirtilen kişiler yönüyle gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa evin tahliyesini isteyebilir.
Yeni ev sahibi, ister evi satın alma tarihinden 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip 6 ay sonra açacağı bir davayla, veyahut sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı bir davayla hakkını kullanabilecektir.
*Gereksinim nedeniyle tahliye sonrasında Türk Borçlar Kanunu madde 355 gereği 3 yıl süreyle taşınmazın başkasına kiralanması yasak olup tazminat sorumluluğu doğurmaktadır. Ancak bunun için tahliyenin dava yoluyla gerçekleşimi şarttır (“…Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır…”; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4122 E 2019/282 K) (Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr)
**Gerek düzenlenmesi gerekse uygulanması yönüyle hukuki kaidelerin tam olarak bilinmesi gereken kiralanan taşınmazdan kaynaklı davalarda hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.
