Kira ücreti sorunu, son dönemin en önemli gündem maddesi haline gelmiş durumda. Öyle ki danışanlarımızın büyük kısmı kira uyuşmazlıkları ile başvurmakta. Aynı şekilde bu uyuşmazlıklara bakan Sulh Hukuk Mahkemelerinde büyük bir dosya artışı gözlemlenmekte.
Bu sebeple yazımızla konut ve işyeri kira uyuşmazlıklarında bedele dair sorunlar ekseninde bazı konuları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde soru cevap halinde sizler için hazırladık. Konuyla ilgili tamamlayıcı diğer bilgilere https://www.jethukuk.com/kira-uyusmazliklari başlığıyla ulaşabilirsiniz.
1-Yazılı Sözleşme Yapmak Zorunlu mu?
Hayır. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması TBK’ya göre zorunlu değil. Ancak ileride oluşacak ihtilaflarda hak kaybı ve sipat sorunu yaşanmaması adına sözleşmenin yazılı olarak yapılmasını ve tüm maddelerin ne gibi hukuki sonuçlar doğuracağı araştırılarak/danışılarak imzalanmasını önemle tavsiye ediyoruz.
2-Kira Sözleşmesinde Süre Belirtilmemişse Ne Olur?
Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir süre yoksa, belirsiz süreli kabul edilmektedir. Bu tür sözleşmede, fesih için TBK madde 329’da yer alan kira başlangıç tarihine göre belirlenen 6 aylık kira dönemi önem taşımaktadır.
3-Süre Doldu; Yeni Sözleşme Yapmadık Ne Olacak?
Bu durumda sözleşme; TBK madde 347/1’e göre aynı koşullarda 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Devam eden yıllarda da kiracı tarafından sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı şekilde 1’er yıllık uzama devam edecektir.
4-Süre Bitince Kiracımı Tahliye Edebilir miyim?
Hayır. Bu noktada yasa dezavantajlı gördüğü kiracıyı korumakta. TBK madde 347/1’e göre, sözleşme süresinin bitimine bağlı olarak fesih imkanı sadece kiracıya tanınmış olup ev sahibinin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. İstisnası ise; belirli süreli sözleşmede10 yıllık uzama süresinin dolması, belirsiz süreli sözleşmede ise 10 yılın dolması halidir. Ev sahibi ancak bu durumda süre gerekçesiyle fesih yapabilecektir.
5-Kiracı Sözleşmeye Aykırı Davranıyorsa Yine de Tahliye Edilemez mi?
Tabiki edilebilir. TBK madde 347/3 her iki tarafa da genel hükümlere göre fesih imkanı tanımaktadır. Örneğin kira borcunu ödemeyen, taşınmazı amacı dışında kullanan, burayı izinsiz biçimde başkalarına devreden, kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranan, komşulara saygı gösterme ve apartman kurallarını hiçe sayan kiracının bu sebeple sözleşmesinin feshi ve tahliyesi mümkündür.
6-Ev Sahibi Kira Bedelini Dilediği Gibi Arttırabilir mi?
Hayır. Kira bedeli artışı sözleşmede belirtilen artış oranı ile sınırlı olup TBK madde 343 gereği ek başkaca yükümlülük getirilemez. Kira artış oranı ise madde 344/1 gereği bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenecektir. Yani 12 aylık TÜFE üzerindeki artışlar, sözleşmede yazılsa dahi geçerli değildir.
7-Kira Artışında Bakanlık Tarafından Getirilen Kısıtlama Nedir?
11 Haziran 2022 ila 01.07.2023 tarihleri arasında geçerli olan kira artışında tavan uygulaması; Türk Borçlar Kanununa 7456 sayılı yasayla geçici madde 2 eklemesiyle 01.07.2024 tarihine kadar uzatılmış durumda. Bu çerçevede; konut kiralarında %25 sınır uygulamasına aykırı talepler, yerine getirilmek durumunda değildir. Ancak bu düzenlemenin iş yeri kiralarını kapsamadığı unutulmamalıdır.
8- Geçici Düzenlemenin İstisnası Yok mu?
Bir önceki düzenlemede olduğu gibi, madde 344/3 çerçevesinde 5 yılını dolduran kira ilişkilerinde açılacak uyarlama davalarında hakim tarafından yapılacak belirlemeler, tavan kira uygulamasının istisnası kabul edilmiştir.
9-Kira Bedelini Arttırmanın Başka Yolu Yok mu?
Günümüz şartlarında oluşan ekonomik belirsizliğe dayanarak, TBK madde 138 çerçevesinde öngörülemezlik ilkesine dayanarak dava açılması teorik olarak mümkündür. Düzenlemeye göre; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, yani kiralama ilişkisinin bu bedelle sürdürülmesi ev sahibinden kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede ifa imkansızlığı yaratırsa, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir.
10-Kira Artışında Anlaşılamazsa?
Böyle bir durumda; yasanın emredici hükümleri ve geçici madde 2 çerçevesinde kiranın hesaplanıp ev sahibine gönderilmesi yeterlidir. Ev sahibinin böyle bir durumda daha fazla kira alacağı bulunduğundan bahisle izleyebileceği yol, aktardığımız şekilde ya 5 yılı aşan kiracılıkta buna bağlı olarak dava açma, ya da ifa imkansızlığı nedeniyle uyarlama davası açmakla sınırlıdır.
