KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACIYA KARŞI HUKUKİ ÇARELER

Kiracınız kirayı ödemiyor ve buna rağmen evi tahliye etmek de istemiyor mu? Üstelik bir de kendisini kolayca evden çıkartamayacağını söylemekte ve siz de yasaların kiracıyı koruduğuna dair duyumlarınızdan ötürü panik halindesiniz.

Gelin yazımızla işin aslının öyle olmadığına, yasalarımız kiracıyı koruyan hükümler içermekle birlikte kirayı ödemeyen kiracıya karşı ev sahibinin hangi imkanlara sahip olduğuna birlikte bakalım.

Yazı İçeriği ve Başlıklar;

1-Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açabilirsiniz

Kirasını alamayan ev sahibi için ilk imkan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK madde 315 hükmünü işlettirmektir. Düzenleme;

• “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
• Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Şeklindedir.

Kiracının sözleşme kapsamındaki temel ve asli borcu, kirayı ödemektir. Ödeme günü sözleşme ile belirlenmiştir. Böyle bir gün kararlaştırılmamışsa, o yerdeki örf-adet kurallarına göre kira ödemelerinin yapıldığı bir gün varsa o tarih dikkate alınır. Bu da yoksa kiracı, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde borcunu ödemekle yükümlüdür.

Buna rağmen kira borcunu ödemeyen kiracı, temerrüde düşürülebilir. Bunun için kendisine, kira borcunu ödemesi için süre verilerek yazılı biçimde ihtar çekilmesi şarttır. Madde açıkça yapılacak ihtarın yazılı olmasını şart koşmaktadır.

Hemen belirtelim ki bu yazılı ihtarın noter aracılığıyla çekilmesi zorunlu değildir. Ancak olası ihtilafların önüne geçilmesi adına bu yol daha güvenlidir. Çünkü çekilecek ihtarda kiracıya, borcunu 30 gün içerisinde ödemesi, aksi durumda sözleşmenin sonlandırılacağı bildirilir. 30 günlük ödeme süresi yazılı bildirimin yapıldığı günün ertesi gününden başlamaktadır.

Yapılan ihtara karşı kiracı eğer borcunu öderse, tahliye için bu madde kapsamında dava açılamaz.

Ancak süreye rağmen kira borcu ödenmezse, ev sahibi tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde, kira sözleşmesinin sonlanması beklenmeden tahliye davası açılabilecektir. Dava sonucunda tahliye kararı alınmasıyla kiracı evden icra yoluyla çıkarttırılabilecektir.

2-İki Haklı İhtar Durumunda Sözleşme Sonunda Tahliye Davası Açabilirsiniz.

Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için bir diğer yol, TBK madde 352/2 içerisinde yer almaktadır. Düzenleme;

• “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Şeklindedir.

Buradaki durum, TBK madde 315’ten biraz farklıdır. Şöyle ki; bu maddeye dayalı olarak dava açılabilmesi, ancak iki haklı ihtar yapılmasına bağlıdır. Yapılacak ihtarın noterden gönderilmesi şart olmayıp yazılı olması yine zorunludur. Ayrıca ödenmeyen kira borcu için icra takibi yapılması da ihtar yerine geçmektedir.

Böyle bir durumda ev sahibi, kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine tahliye için dava açabilecektir. 1 aylık süre hak düşürücü olduğundan kira dönemlerinin tam olarak tespiti ve sürenin kaçırılmaması son derece önemlidir.

Dava sonucunda tahliye kararı yine icra yoluyla istenebilecektir.

Bu yol daha uzun olmakla birlikte daha garantidir, zira ihtarlardan sonra yapılan ödemeler bu madde kapsamında tahliye istenmesine engel değildir.

3-Doğrudan İcra Yoluyla Tahliye İsteyebilirsiniz.

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı bir diğer çare, 2004 sayılı İcra İflas Kanunu/İİK madde 269 hükmüne göre tahliye istenmesidir. Düzenleme;

• “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.”

Şeklindedir.

Görüleceği üzere, ödenmeyen kira borcu için icra takibi yapıldığında, ayrıca bu yerin tahliyesi de icra yoluyla istenebilmektedir.

Ödeme emrinde kiracıya, böyle bir borcu yoksa 7 gün içerisinde itiraz edeceği, aksi durumda 30 gün içerisinde borcu ödemesi gerektiği ihtar olunur. Eğer kiracı süre içerisinde borcu öderse, bu sebeple tahliye yapılamaz.

Kiracı tarafından borca itiraz edilmesi durumunda ev sahibinin, 6 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer İcra Mahkemesinde itirazın iptalini istemesi şarttır. Aksi durumda itirazla duran takibe devam edilemeyeceği gibi bir daha aynı alacak için icra talebinde bulunulamaz.

Bu yola başvurulurken, kira alacakları ile birlikte tahliyenin ayrıca talep edilmediği hallerde icra yoluyla tahliye gerçekleşmeyecektir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.02.2016 tarihli 2015/9041 E 206/915 K sayılı kararında;

• Takip talebinde tahliye isteminde bulunulmamasına rağmen borçluya bu şekilde ihtarda bulunulmasının tahliye hakkı sağlamayacağı,
• İcra Müdürlüğünün taleple bağlı olduğu ve bunun ötesinde bir şeye karar veremeyeceği,
• Üstelik yukarıdaki kurallara aykırılığın Mahkemeler tarafından resen dikkate alınması gerektiği,

İçtihat edilmiştir.

*Teknik ayrıntı ve hak düşürücü süreleri içeren kira uyuşmazlıkları ve icra süreçlerinin, hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman bir avukat tarafından dava takibi önem taşımaktadır.

**Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr