ÖNALIM HAKKI

Paylı mülkiyetinizde bulunan bir taşınmazın diğer ortaklarından birisi payını satışa çıkarttığında, başkasından önce burayı edinme hakkınız var mı?
Yazımızla, önalım hakkı nedir ve şartları nelerdir sorularının cevabını, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu/TMK ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu/TBK ile Yargıtay kararları eşliğinde ele almaktayız.
Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Önalım Hakkı Nedir?
2-Yasadan Doğan Önalım Hakkının Şartları
3-Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Şartları
4-Önalım Davası Nedir?

I) Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyet ile birden fazla kişinin sahip olduğu taşınmazdaki paydaşlardan birisinin payını satması durumunda, burayı satın alma konusunda diğer paydaşlara 3. kişilere nazaran öncelik tanınmasını ifade eden bir kavramdır. Eski adıyla şufa olarak bilinen bu hak ile belirli koşullar altında paydaşlar 3. kişilere nazaran tercih edilmektedir.
Önalım hakkı iki şekilde oluşmaktadır; yasadan doğan önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkı.
Yasadan doğan önalım hakkı TMK madde 732 ile düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabileceklerdir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, hem TMK hem de TBK içerisinde yer almaktadır.
TMK madde 735 içerisinde, tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkının, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabileceği şeklinde kabul edilmiştir.
TBK madde 237 is herhangi bir tanım yapmamakta, sadece önalım sözleşmesinin geçerliliğinin yazılılık şartına bağlı olduğu yer almaktadır.

II) Yasadan Doğan Önalım Hakkının Şartları
Önalım hakkının kullanılması için bazı şartların sağlanması gerekecektir.
İlk olarak; bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunmalıdır. Paylı mülkiyet, birden çok kişinin maddi olarak bütün halindeki eşya üzerinde belli paylarla malik olduğu, bu paydaşların herbirinin kendi payı ile ilgili olarak malik haklarına sahip olduğu, devredilebilen ve rehnedilebilen bir mülkiyet türüdür.
Elbirliği mülkiyetinde olan taşınmazlarda veyahut kat mülkiyetine tabi yerlerde bağımsız bölümler arasında böyle bir hak bulunmamaktadır. Yani kat mülkiyetine tabi bir binada yan dairenin satılması, komşularına bu yeri öncelikle alma hakkı vermeyecektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 8 ile bu husus açıkça düzenlenmiştir.
İkinci olarak; belirtilen payın satış yoluyla devredilmek istenilmesi lazımdır. Eğer pay başka yollarla el değiştiriyorsa, örneğin bağışlama ya da takasa konu edilmişse, yine miras veya kamulaştırma gibi sebeplerle edinilmekteyse önalım hakkı bulunmamaktadır.
Üçüncü olarak; burayı paydaşlar haricinde 3. bir kişinin almak istemesi şarttır. Eğer devir zaten paydaşlar arasında ise, önalım hakkı bulunmamaktadır. Yani bir paydaş, paydaşlardan herhangi birine payını istediği gibi devredebilecektir, paydaşa karşı önalım iddiası ileri sürülemeyecektir.
Dördüncü olarak; hakkın dava yoluyla ileri sürülmesi gerekecektir. Zira TMK madde 734 gereği önalım hakkı, ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir.
Beşinci olarak; hak düşürücü sürede önalım hakkı kullanılmalıdır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay satışı, TMK madde 733 gereğince diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmek zorundadır. Bu bildirimi alıcı veya satıcının yapması fark etmez. Anılan bildirim son derece önemlidir, zira hak düşürücü sürelerin hesabında bu bildirim esas alınmaktadır. Hakkın kullanım süresi; bildirimi izleyen tarihten itibaren 3 ay ve her halükarda satışın üzerinden 2 yıl olarak düzenlenmiştir.
( “…Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur…”; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/8889 E.2017/1587 K.)

III) Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Şartları
Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkının da kullanımı için bazı şartlara uyulması gerekecektir. Şartların bir bölümü yasal önalım hakkı ile aynı koşullara tabidir.
Farklı olarak burada, yasal unsurları taşıyan bir önalım sözleşmesinin varlığı şarttır. Bu sözleşmenin yazılı olarak yapılması zorunludur. Ancak burada aranılan yazılılık için adi düzenleme yeterli olup noter şartı bulunmamaktadır. Tarafların sözleşmenin esaslı unsurları olarak önalıma konu taşınmaz ve ne şekilde devredileceği konularında anlaşmaları gereklidir.
Bunun dışında önalım hakkının kullanılması için payın satış yoluyla devredilmek istenilmesi, alıcının 3. kişi olması ve hakkın dava yoluyla kullanılması gereklilikleri, yasal önalım hakkı ile aynıdır.
Ancak tercihe bağlı olarak, sözleşmeden doğan önalım hakkında tapuya şerh konusuna değinmek gereklidir. Zira sözleşmeler, sadece tarafları arasında geçerli olduğundan önalım sözleşmesi yapılması ile yetinilmesi durumunda, 3. kişilere karşı normal şartlarda ileri sürülmesi mümkün değildir.
İşte hakkın 3. kişilere karşı ileri sürülebilmesi adına, tapuya şerh edilmesi imkanı mevcuttur. TMK madde 735 hükmüne göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erecektir.

IV) Önalım Davası Nedir?
Belirttiğimiz üzere, önalım hakkı ancak dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.
Bu dava yenilik doğuran inşai bir dava türüdür. Dolayısıyla mahkeme tarafından verilen hüküm, tespit ile sınırlı olmayıp mülkiyet değişikliğini de içeren bir karar olacaktır.
Davanın açılması yukarıda belirtildiği üzere 3 ay ve 2 yıllık hak düşürücü süreye tabi olup dikkat edilmesi son derece önemlidir.
Bu davada davacı taraf, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaştır. Davalı taraf ise alıcı konumundaki 3. kişidir.
Ancak talebin dinlenebilmesi için davacıya düşenbir yükümlülük mevcuttur. Bu yükümlülük TMK madde 734 içerisinde önalım hakkı sahibinin, adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması şeklinde yer almaktadır. Paranın nakden yatırılması zorunludur, ne kadar sürede ve nereye yatırılacağına hakim karar verecektir.
Son olarak haktan vazgeçemeye dair özel bir hususa işaret edelim. Bilindiği üzere, özel hukuk uyuşmazlıklarında kural olarak tasarruf ilkesi mevcut olup kimse hakkı olanı talep etmesi için dava açmaya zorlanamaz. Ancak yasakoyucu, önalım hakkından vazgeçme için özel bir şart düzenlemiştir. Buna göre önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Belirli bir satışta ise önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Buradaki fark şudur; ortada herhangi bir satış olmamasına rağmen haktan genel olarak feragat edilmesi resmi şekle ve tapuya şerhe tabidir, taşınmazla ilgili bir satış akdi mevzu bahis ise adi yazılılık yeterlidir.
( “…Madde metninden de anlaşıldığı gibi feragat iki görünüme sahiptir. Bunlardan ilki paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bütün satışları etkileyecek feragattir. İkincisi ise sadece muayyen (belirli) bir satışa yönelik önalım hakkını kullanmaktan vazgaçmedir. Feragat, ileride meydana gelecek olan bütün satışları kapsamakta olup, satış olduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasını engeller. Bu nitelikte bir feragatin geçerli olabilmesi resmi şekil şartına uyularak yapılacağı ve tapu kütüğüne şerh verileceği hüküm altına alınmıştır.Önalım hakkından vazgeçme, belirli satışlar için mümkün olup, satıştan önce yapılabileceği gibi satıştan sonra da bu hakkın kullanımından vazgeçilebilir. Önalım hakkının dava yoluyla kullanıldıktan sonra bu haktan vazgeçilmesi ise davadan feragat niteliğindedir…”; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/7506 E. 2019/5972 K.).

*Yazımız genel bilgillendirmeye yöneliktir. Önalım hakkı davası, mülkiyet haklarını doğrudan ilgilendiren ve sonuçları olan bir dava türüdür. Bu sebeplerle konusunda uzman kişilerden yardım alınması son derece önemlidir.
**yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/