TAPU DEVRİ İŞLEMLERİ

Tapuda gayrimenkul devri nasıl yapılır, sizleri hangi aşamalar bekliyor.
Yazımızla, aşama aşama taşınmaz alım satımını genel hatlarıyla ele almaktayız.
Yazı içeriği ve Başlıklar;
1-Taşınmazların Devir Nerede Yapılır?
2-Tapuda Devir İçin Hangi Belgeler Gereklidir?
3-Devir Masrafları
4-Süreç Nasıl İşler?

I)Taşınmazların Devri Nerede Yapılır?
Türk Medeni Kanunu gereğince taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir ve mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK madde 705 ve 1004)
Dolayısıyla konut, arsa veya arazi gibi taşınmazların devri, ister alım satım ister miras yoluyla edinilsin, resmi şekilde yapılacaktır. Aynı şekilde taşınmazın tamamen değil pay devri de bu yöntemle gerçekleştirilir.
Bu konuda tapu devir işlemlerinde yetkili makam ise, taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlükleridir.

II) Tapuda Devir İçin Hangi Belgeler Gereklidir?
Devir işlemleri için bazı evrakların hazır edilmesi gerekmektedir. Belge eksiklikliği halinde devir yapılmaz. Bu sebeple zaman kaybı olmaması adına önceden temin edilmesi ve başvuru sürecine hazır olunması önemlidir
Standart olarak her devirde aranan belgeleri aşağıda sıralamaktayız;
1/Devredilecek taşınmazın tapu aslı ve fotokopisi
2/Tarafların kimlik belgeleri; burada aranan belge nüfus cüzdanı aslıdır. Sürücü belgesi veya meslek kartı gibi belgeler her ne kadar resmi olsalar da tapu devrinde kullanılamazlar. Ancak yabancı ülke vatandaşları pasaportları ile işlem yapabilmektedir.
3/Alıcıya ait son 6 ay içerisinde çekilmiş 2 adet vesikalık fotoğraf
4/Emlak vergisi belgesi; bu belge taşınmazın bulunduğu belediyeden alınacaktır. İçinde güncel rayiç bedel yer alacaktır. Buradaki bedelin güncel yıla ait olması şarttır.
5/Zorunlu Deprem Sigortası; Ülkemizde DASK zorunludur. DASK poliçesi olmaksızın bir konutun su, elektrik gibi hizmetlerden faydalanması mümkün olmadığı gibi, aynı durum tapu devir işlemleri için de geçerlidir. DASK poliçesi bulunmaksızın konut devri yapılamaz.

Bunların dışında farklı durumlarda ek belgeler gerekebilir. En sık karşılaşılan durumlara örnek olarak;
Tapu devrinde taraflardan biri şirket-dernek gibi tüzel kişiler arasında ise vergi levhası, yetki belgesi ve Ticaret Sicil Gazetesi örneği de gerekecektir.
Yine temsilci aracılığıyla yapılan devirlerde usule uygun düzenlenmiş noter vekaletnamesi de aranacaktır. Bu konuda genel vekaletname yeterli değildir, taşınmaz alım satımı için vekaletnamede özel ve açık yetki bulunması şarttır.
Devredilmek istenen taşınmaz eğer miras yoluyla kaldıysa, ek olarak mirasçılık belgesi ile veraset ve intikal vergisinin ödendiğini gösteren makbuz gereklidir.
İcra Dairesi aracılığıyla satılan taşınmazlarda devir için İcra Dairesinin buna dair müzekkeresi aranmaktadır.
Yaşı itibariyle 65 yaşını geçen kişilerin tapu işlemleri sırasında, akli melekeleri ile ilgili şüphe duyulması durumunda Tapu Sicil Tüzüğü madde 19 gereği sağlık raporu istenebilir. Bu raporun Devlet Hastanelerinden alınması gerekli olup özel sağlık kuruluş raporları ile tapuda işlem yapılmamaktadır.
https://www.tkgm.gov.tr/tapu-islemlerinde-saglik-raporu-istenmesi-tapu-ve-kadastro-genel-mudurlugu#:~:text=Yetkili%20makamlar%20taraf%C4%B1ndan%20d%C3%BCzenlenmi%C5%9F%20olan,raporun%20devlet%20hastanelerinden%20al%C4%B1nmas%C4%B1%20gerekmektedir.

III) Devir Masrafları
Tapu devri işlemi yapılırken tapu harcı ve döner sermaye harcı ödenir.
Tapu harcı, taşınmazın değeri üzerinden %2 olarak alıcı ve satıcından ayrı ayrı alınmaktadır. Örneğin 5.000.000 TL değerindeki bir taşınmazın devrinde tapu harcı olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı 100.000 TL harç alınır. Tarafların kendi iç ilişkilerinde masraftan kimin sorumlu olacağını belirlemeleri mümkündür.
Döner sermaye harcı ise, sabit gösterge bedelinin bulunulan İl durumuna göre değişken katsayıyla çarpılması suretiyle bulunur. Yani taşınmazın yerine göre değişir. Sabit gösterge bedeli 2024 yılı için 822 TL olarak belirlenmiştir.
Bu harçların gib.gov.tr veya e-devlet üzerinden banka kartıyla ödenmesi mümkün olduğu gibi vergi dairesi aracılığyla da ödeme yapılabilir.

IV) Süreç Nasıl İşler?
Tapu devrinde tamamlanacak aşamaları sıraladığımızda;
Tapu devri için gerekli evraklar hazırlanır.
Tapu devri için gerekli olan harçlar yatırılır.
Sonrasında devir için randevu alınır. Randevu için ALO 181 hattı kullanılabileceği gibi e-devlet üzerinden de randevu oluşturulabilir.
Randevu gününde taraflar veya vekilleri tapu müdürlüğünde hazır bulunarak belgeleri teslim ederler.
Tapu memurları tarafından işlemler yapılarak devir gerçekleşmiş olur.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. (TMK madde 1007).
Tapuda devir bedelinin düşük gösterildiği tespit edilirse, ödenmesi gereken tapu harcı %25 cezalı olarak tahsil edilir. Ayrıca bu durumda taşınmazın 5 yıl içerisinde tekrardan el değiştirmesi durumunda ödenecek olan değer artışı vergisi de daha fazla çıkacaktır. Örneğin 5.000.000 TL olan bir taşınmazın değeri tapuda 3.000.000 olarak gösterildiğinde, alıcı 2 sene sonra burayı 10.000.000 TL’ye devrettiğinde, değer artışı 7.000.000 olarak görülecek ve değer artış vergisi de fazla çıkacaktır.