TAPU SİCİLİ

Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında olan, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicil türüdür.
Aşağıda bu sicilin içeriği ve önemine dair temel konuları, ana hatlarıyla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ele almaktayız.

1/Tapu Sicili Neleri İçerir?
Her ilçenin idari sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir.
Günümüzde tapu kayıtları için TAKBİS sistemi kurulmuş olup kayıtlar elektronik ortamda da mevcuttur.
Tapu sicili aslında birden fazla ana ve ek sicilinden oluşmaktadır ve ilgisine göre taşınmaza dair haklar buralara işlenmektedir.
Tapu kütüğü,
Kat mülkiyeti kütüğü,
Yevmiye defteri,
Resmi belgeler ve plan.
Aziller sicili,
Düzeltmeler sicili,
Kamu orta malları sicili,
Tapu envanter defter,
Görüleceği üzerei taşınmazlarla ilgili her işlemin işlendiği bir kayıt mevcuttur ve hak sahipliği bu kayıtlara göre belirlenmektedir.

2/Tapu Sicilinde Hangi Haklar Yer Alır?
Tapu sicile kaydedilecek taşınmazlar şunlardır;
-Araziler;Arazi, sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır.
-Taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar; bunlar süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan irtifak haklarıdır. Üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü hak kurulabilir.
-Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler(634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu),
Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlar üzerinde istisnai olarak ayni hak tesis edilmesi gerekmedikçe kütüğe kaydolunmaz.

3/Tapu Sicilinde İşlem Nasıl Yapılır?
Kural şudur; ilgilinin yani hak sahibinin yazılı istemi olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz.
Bu istemin şarta bağlı olması ya da tescili bozucu biçimde olması mümkün değildir. Yine başvurularda T.C kimlik numarası veya ada/parsel numarasının belirtilmesi de zorunludur.
İstem üzerine sırayla önce hak sahipliği yani başvuranın kim olduğu belirlendir. Bu noktada tapu memuru her türlü önleme başvurarak kişinin kimliğini tespitten sorumludur. Vekaletnameli işlemlerde ve temsil durumlarında ayrıca durumu belgeleyen usulüne uygun evraklar incelenir. Eksiklik durumunda işlem yapılmaz.
Devamında ise bu kez başvuranın tasarruf yetkisi araştırılır. Tapuda, istem sahibinin ifade, tavır ve davranışlarından fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı hususunda şüpheye düşülürse, aksini ispat eden fotoğraflı sağlık raporu sunulmadıkça talep yerine getirilmez.
Akli melekelerde sorun bulunmasa dahi bazı özel durumlarda tapu tanığı gerekli görülmektedir. Örneğin;
İstem sahibinin imza atamaması,
Okur yazar olmaması,
İşitme-konuşma-görme engeli,
Hallerinde tapu işlemleri sırasında 2 tanık hazır bulundurulur. Eğer bu kişi ile işitme/konuşma engeli nedeniyle iletişim kurulamıyorsa, ayrıca işaret dilinden anlayan yeminli tercüman gerekecektir.
Mevzuata aykırı talepler yerine getirilmez ve reddedilir. Eksiklik nedeniyle ret halinde ancak bu sebep ortadan kaldırılırsa işleme devam olunur. Bu bildirim tebligat yerine geçer.
Tapuda işlem taleplerinin reddi durumda başvuru sahibinin, 15 gün içinde önce Bölge Müdürlüğü, sonrasında ise Genel Müdürlüğe itiraz hakkı mevcuttur.

4/Tapudaki İşlemlerin Konusu Nelerden Oluşur?
Tapuda yapılacak ilk işlem tescildir. Bu kapsamda mülkiyet hakkı tescile göre belirlenir. Ayrıca irtifak hakları, taşınmaz yükleri, rehin hakları da tescile tabidir.
Tapuda ikinci olarak şerh ve beyan işlemleri yapılır. Sicilin şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler, geçici tescil şerhleri ile kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır.
Bir taşınmazın eklentileri, ancak malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılacaktır.
Bunun dışında hakların sona ermesine dair işlemler de tapu işlemlerinin konusunu oluşturur. Bu anlamda terkinler ve değişiklikler tapu kaydına işlenir.
Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.
Sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir.

5/Tapu Kayıtlarının Sonuçları
Tapu sicilleri aleni ve açıktır. İlgisini gösteren herkes, tapu kütüğündeki bir sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.Hukukumuzda buna sicile itimat prensibi denilmektedir (“…Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur…”; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2022 E 2018/1168 K).
Ancak bir hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Yani kötüniyet korunmaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. (“…Tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu, TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya birkaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse, TMK’nın 1025. maddesine göre tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir…”; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1208 E 2020/294 K).

*/Yazı içeriği genel bilgilendirme amaçlı olup hak kaybı yaşanmaması adına konusunda uzman avukat desteğini tavsiye ederiz.
**/Yargıtay kararları için; https://karararama.yargitay.gov.tr/